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一、房地产信托的产生与发展

　　（一）房地产信托的产生与发展

　　房地产业是国民经济中的支柱产业，它带动了包括建筑、建材、冶金等50多个相关部门的发展，对整个国家经济具有举足轻重的作用。房地产业属于资金密集型产业，资金一次性的高投入、回收周期长以及风险大成为了房地产业的三大特点，所以资金的供给对房地产业具有非常重要的导向作用。现阶段我国房地产融资的途径主要有两条：内部融资和外部融资。内部融资，主要是房地产业自有资金，包括房地产商的投入、近期内可回收的应收账款和向消费者收取的预付款。外部融资，又可以分为直接融资和间接融资。直接融资是直接从资本市场获取资金，包括发行股票、债券等，间接融资主要是指银行贷款。表面上看房地产业的融资是多渠道的，但是目前我国房地产业的融资基本上还是依靠银行贷款，据统计其中约有70％是直接或间接来源于商业银行。

　　但在后金融危机时代，自2009年下半年开始，伴随着房价的快速攀升，国家有关部门为了防范房地产泡沫，防止泡沫的破灭波及金融体系的健康安全，先后采取了多项政策措施来抑制银行过度的房地产信贷增长，从“国八条”、“国十条”到“新国十条”各种房地产调控政策不断出台，货币政策与限购政策的双重压力使房地产行业的热度不断降低，开发商的现金流压力逐渐增大，房地产业的资金链条明显被抽紧，融资成本不断攀升，这使得房地产商纷纷开始关注商业银行以外的融资渠道，而近年来经过清理整顿的信托投资公司也就成为房地产企业追逐的重要融资平台。据中国信托业协会已公布数据显示，2011年新增房地产信托规模2559亿元，这个数据较去年全年不到500亿元的规模暴增了数倍。据用益信托工作室的数据显示，2012年1月至6月，房地产信托产品在全部信托产品中仍然占较大的比重，共成立327款产品，融资规模达701.61亿元，占信托产品融资总规模比重为22%。