城市土地价格与房产价格关系分析分析了土地价格与房产价格的关系。影响房价的原因是多种多样的,土地的价格仅仅是房产价格成本的一部分

当前房价的极速上涨已经成为媒体和社会普遍关注的问题。近年来,关于土地价格与房产价格的关系有多种观点,房产价格的迅速攀升,以及频频出现高达几十亿元土地出让金的“地王”事件,这些看似紧密相连的现象,使许多相当有影响力的经济学家都将房价上涨的情况与不断攀升的土地价格联系到一起。然而不动产业内人士却持有不同的看法,影响房价的原因是多种多样的,土地的价格仅仅是房产价格成本的一部分,二者的确有着紧密的联系,但是并不象人们想象的那么单纯。

那么什么是土地价格和房产价格呢?城市的土地价格大致可以分为两种:城市基准地价和宗地价格。城市基准地价是平均价格,用来反映城市某种用地类型的土地平均价格水平,受国家宏观调控政策和经济发展水平影响;宗地价格是指某一时点某宗不动产交易达成的成交价格,受城市土地微观因素影响。本文分析的与房价相关的土地价格主要是指宗地价格,即开发商得到土地而付给政府的土地价格,也可以说是土地成交价。房产价格比较容易理解,本文所指房产价格是指可以在市场上自由交易的商品房价格,但不包括经济适用房、廉租房、工业厂房等供需受到政府严格控制的房产价格。

另外,多数学者普遍认为影响城市土地价格的因素可以分为宏观和微观因素。宏观因素对城市土地价格有普遍性、一般性、共同性的影响,简单说宏观因素包括政府的政策法规、经济发展水平、GDP、银行利率、城市规模等,其中政府的政策法规对城市土地价格的影响最重要。微观因素主要指土地个别因素、临近土地因素和区位因素。外国学者利用回归分析法对这三项因素进行分析的结果是三项之和可以在近80%的程度上解释城市土地价格的变化。

经我们对西方国家的调查,我们看到在大多数西方国家中,土地的所有权是与房屋所有权紧密相连的,即土地转让的同时地上房屋也一起转让,因此若地上房屋处于优良状态,可以卖很好的价格,那么一定影响土地的转让价格,这与我国的土地出让价格有很大的不同。我国的土地出让价格,也就是土地在招牌挂交易过程中形成的价格是由竞买方即开发商决定的,开发商的出价只要不低于政府的底价,且高于其他开发商出价,就可以该价格获取土地,所以在现行的土地招牌挂交易过程中,交易价格的主动权通常不掌握在政府手中。即使现在也存在政府通过评审开发商的详细开发规划,人为决定中标者,并不以出价最高者获取土地的现象,但是对多数依靠土地财政运作的地方政府来说,价高者竞得的规则在相当长的时间里依旧不会改变。

从理论上讲,根据不动产估价的原理,具有投资开发或在开发的不动产估价适用于假设开发法。开发商以这样的原则确定拍卖出价。基本公式为:

开发完成后的不动产价值=待开发不动产价值+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润+购买待开发不动产应负担的税费。

根据市场需要,大多城市地方政府已经设立土地储备交易中心,因此开发商通过招牌挂形式得到的土地大部分已具有“七通一平”的条件,上述公式可以写成:

房产价值=成交土地价值+土建成本价+公司管理费用+投资利息+销售税费+开发利润+配套费+土地以及配套费应负担的契税。