大家好，欢迎来到威廉希尔app ，小编今天为大家带来从业主视角对酒店管理委托模型分析和探究，希望大家喜欢!

1.绪论

1.1选题背景与意义

本文立足本模式，从业主角度出发，对此管理模式中的关键事项进行研究，使业主在资产得到保值的前提下，获得收益和资产回报最大化。本人服务于中国金茂(集团)有限公司，金茂集团作为中国高端不动产的开发商与运营商，投资兴建了以上海金茂君悦为首的多家高星级商务、度假酒店。目前通过委托管理合作的酒店管理集团有凯悦集团、希尔顿集团、万豪集团、喜达屋集团。在整个投资、开发、建设以及委托管理的过程中，我们遇到了与其他中国本土开发商(业主)同样的问题，在管理公司的选择、合同的谈判以及运营后的监管和磨合方面，我们一样经历了困惑、分析、管理提炼到标准推行的过程。这套标准被事实证明是行之有效的，金茂投资的酒店不仅获得良好的投资回报，在业界与酒店管理集团良好的合作关系和专业的形象也得到广泛认同。

在09年3月的2009亚洲酒店论坛暨第四届中国酒店星光奖颁奖典礼上，金茂集团荣获“中国酒店最佳业主”大奖，赢得了业界的广泛认同和赞誉。这套管理标准的不断完善和可复制性为集团酒店板块的发展奠定了坚实的基础，也得到越来越多的酒店管理集团的认同，有助于同其建立更为长久和牢固的战略合作关系。作为金茂集团旗下金茂威斯汀酒店的业主代表，本人是整个委托管理模式的承载者和实践者之一，在标准的推行过程中始终在一线同管理集团和现场管理人员进行充分的交涉和沟通，在践行这套标准的同时也发现有修改和完善的需要。本文愿从实际工作的切身体会的角度对委托管理模式中的问题和解决办法进行剖析和探讨，旨在形成对日后工作的指导。

1.2研究对象与方法

本文的研究对象主要是选择全权委托方式进行管理的品牌酒店。本文研究的方法是理论分析结合实证研究、主要通过多因子分析的模式展开整个论文。

1.2.1理论分析和实证分析相结合的方法

在微观经济学和产业经济学理论指导下，结合资产管理的相关理论，研究酒店委托管理合同在资产管理中的地位和特点以及这一商业模式的发展趋势。

1.2.2因素分析法

将现象作为结果，向上追溯原因，将导致问题的因素逐一找出，并加以控制，试图在根本上解决问题。

1.2.3比较分析法

本文将同时运用横向、纵向比较法。通过分析管理合同的特殊作用和地位，发现整个管理合同演变特点以及发展趋势。

2.业主对酒店管理集团委托模式的概述

2.1国内高星级酒店建设的兴起和酒店管理品牌的进入

国内高星级酒店的兴建主要经历了三个高潮期:

第一阶段:改革开放初期，港澳台资为主，合资合作酒店项目

第二阶段:1992年-1998年:国有资本为主，楼堂馆所项目

第三阶段:2000年-2007年:混合所有制经济为主体的房地产发展商

进入21世纪以来，喜达屋、万豪、洲际等跨国酒店管理集团加大扩张力度以一年新增近60家店，两年将酒店数目增加70%，超五星、七星、酒店界的“保时捷”、顶级奢华酒店，捷报频传到令人不得不侧目的地步。喜达屋集团宣布未来2-3年将在中国新开57家酒店，并将集团旗下最后一个尚未进入中国的Elemeni酒店引入中国。喜达屋集团在中国锁定了8家重要的战略合作伙伴，金茂集团位列其一。万豪的目标是在2010年底前将把在中国内地和香港运营的酒店数目从现在的28家增加到48家，并重点发展旗下针对中国内地二线和三线城市的酒店品牌，以满足中国新生中产阶级的需要。法国雅高去年在华签下62家新酒店，计划到2010年开业或进行建造的酒店数目提升至180家;洲际目前在华拥有71家酒店，预计到年底将有125家酒店开业，最近又宣布联合世茂集团在长三角地区开发6家酒店。希尔顿则将以4倍速度扩张中国酒店。这还都只是2008年的故事。

国际酒店集团在中国发展的新趋势众多国际酒店集团将逐渐加强中国市场的战略地位，有些集团已把中国区域作为战略重心，它们在中国发展有以下新趋势:由一线城市向二线城市扩展:国际酒店集团进入中国市场时选择经济发达的中心城市或旅游资源丰富的城市立足，目前众多国际酒店集团加紧向二线城市扩张。如2003年中山、郑州和2004年福州香格里拉纷纷开业。洲际集团在济南、太原、武汉、长沙等城市都有酒店开业。由单一品牌向多品牌发展。洲际集团已陆续推出皇冠假日、洲际、holldayirm等品牌;马里奥特集团由主推万豪品牌到目前推出全品牌发展战略，既有高档的丽嘉卡尔顿、万豪、万丽，又有中高档的万怡、新世纪、。雅高集团在中国市场拓展了索菲特、诺富特等品牌后又将三星级“美居”品牌以及新收购的伯尔曼酒店品牌引入中国。由个别超豪华品牌酒店向批量超豪华品牌酒店发展:著名酒店集团纷纷推出超豪华品牌酒店，在中国打造自己的旗舰，如上海瑞吉红塔酒店成为喜达屋集团在中国开业的第二个圣•瑞吉斯品牌酒店，北京东方君悦酒店是凯悦集团在中国继上海君悦金茂酒店之后管理的第二家君悦品牌酒店，上海四季酒店成为国际著名的四季酒店集团在中国开业的第一家酒店。

中高档酒店向经济型酒店发展:在国际酒店集团积极扩大在中国的中高档酒店市场份额的时候，一些国际酒店集团已开始关注经济型酒店。如天天酒店、洲际、雅高等集团的高层纷纷调研中国市场，希望在拓展豪华品牌酒店的同时，也以经济型酒店品牌进入中国市场。专司旅游酒店业研究的咨询公司罗兰贝格高级经理任国强认为，更深层次原因要从中国房地产业的发展中找寻答案。外资酒店管理集团在中国投资的主要方式是输出管理，即通过与业主方合作进行开拓。2000年初，外资酒店在中国发展速度慢很大程度是跟房地产市场的落后相关的，因为他们找不到合适的业主方。2004年后，中国房地产高速发展，商业地产开始逐渐兴起。

目前，高星级酒店基本作为高端地产项目配套发展，尤其是大型地产上市公司，希望借助高端酒店品牌提升形象，寻找新的利润增长点，这方面表现突出者之一是富力地产，其在广州珠江新城先后与万豪集团和凯悦集团合作开发了富力丽斯卡尔顿酒店及富力君悦集团。此外，洲际集团与世茂集团、上海绿地集团等开展了深入合作，高德置地与七星帆船酒店缔造者朱美拉集团的成功联姻，更令同一项目内的公寓产品在酒店建设刚刚破土之时就己大卖。据国家旅游局去年5月不完全统计，全国五星级酒店总数在一年间上涨超过100%。酒店房产业研究机构LodgingEconometries于2007年10月发布的报告称，亚太区是全球酒店业发展最快的区域，24个国家共有1555个酒店开发项目。中国又是快中之快，占比超过50%其中336个项目(875万间客房)在2008年内将完工开业。

中信证券分析师赵雪芹在研究了过去40年美国和香港市场酒店行业周期波动特征后说，酒店行业周期波动弹性较GDP更大

。虽然我国酒店业周期波动特征不如其他成熟国家明显，但相关性己显现，在目前经济减速的背景下，中国酒店行业即将进入下行周期，从投资周期上讲，中国酒店行业刚过投资波峰，很可能再度进入调整期。据测算，2007-2015年需求和供给复合增长率分别为8%和7.9%，因此，2012年之前中国酒店行业供求将总体平衡。但在结构方面，目前高星级酒店占比本来就明显偏高，加上近年来高星级酒店供给增速一直高于行业水平，到2010年供给量将比2006年翻倍，因此高星级酒店比重过高的矛盾将更加突出，在中国入境客流增长速度将稳定在年均10%左右的情况下，高星级酒店在今后数年面临供求失衡的风险非常大。整体而言，由于中国二线城市以前完全没有高星级酒店，现在才刚刚出现，所以在整体上无法判断为供过于求。目前国际前10名管理品牌均已进入中国，已开业的高星级酒店占中国高星级酒店总数的比例超过20%。洲际、雅高、喜达屋、万豪的数量处在前列，并大多位于上海、北京、广州等重点城市。

2.2酒店管理的六种模式

从投资和管理的运营角度，目前在国内外投资和管理五星级酒店主要有六种模式:

模式一:投资者自己经营、管理酒店，不与其它酒店产生关系

饭店投资者不同任何外部公司产生任何关系，采用自己经营、管理的方式运营饭店，也就是选择作为单体饭店(IndePendeniHotel)存在这种单体饭店的经营模式在我国最为常见，目前大量的国有饭店都采用了这种方式。这种模式的优点在于饭店投资者可以从所有权、管理权、营销权等各个方面对饭店进行严格的控制，如果饭店投资者有良好的管理团队、知名度很高的品牌形象及完善的营销系统渠道，饭店可以获得良好的发展，并且，这种模式可以使饭店投资者得到饭店经营所产生的所有利润。这种模式的缺点在于这种单体饭店无法获得通过网络化经营实现的规模经济，在提高品牌知名度和扩大营销渠道方面存在很大困难。在国外，随着各种形式的饭店集团的发展，大型饭店集团凭借其强大的品牌及营销优势对单体饭店施加了巨大的压力，大量单体饭店纷纷加入某个饭店集团的系统。在欧美等饭店业发达的国家，单体饭店在饭店业中的比重不断降低。

3.业主与国际酒店管理集团的合作现状................ 15-23

3.1 国际酒店管理集团选择受托项目................15-16

3.1.1 国际酒店管理集团的商业模式分析................ 15

3.1.2 管理公司选择项目的基础................ 15-16

3.2 业主选择酒店管理公司的背景和前提................ 16-18

3.3 委托模式下业主面临的主要问题................ 18-23

3.3.1 酒店管理公司选择问题................ 18-19

3.3.2 管理合同的谈判问题................ 19-21

3.3.3 酒店管理公司的营运监管问题................ 21-23

4.从业主的角度出发的委托管理合同谈判................ 23-34