从政府公共政策的效用来看其职能的转变，即防止纠正市场失灵、提供公共产品。

1 房地产调控的政策效用分析

1.1 房地产市场的调控政策过程

2006年国家建设部等九部委联合出台“国六条”;同年7月的《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》,开始了强制性征收二手房个人所得税。随后建设部的171号“外资限购令”,限购的政策开始登台。2007年《物权法》出台,央行五次加息,九次上调存款准备金率,二套住房首付比例被追高至五成。2008年“70/90政策”,央行五次上调贷款准备金率,小产权房拒发宅基地证。2009年加强管理土地出让,未满5年的个人住房转让征收全额营业税。2010年1月,国务院出台“国十一条”,严格二套房贷款。3月,国资委要求78家不以房地产为主业的央企退出房地产业务。4月15日,国务院颁令,二套房首付款不得低于50%。两天后,新“国十条”发布,国务院规定商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。2011年对房地产市场的控制可以说达到了顶峰,央行银根再次紧缩,民众买房,贷款难上加难。

1.2 房地产政策调控的结果

纵观整个调控过程,国家调控楼市的措施是一轮又一轮,显示了政府调控房地产的决心之坚定。但从实质的效果看,全国楼市却依然呈现一副“回暖”态势。据国家统计局公布的数据,2009年11月全国70大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%,涨幅比10 月扩大1.8个百分点;环比上涨1.2%,涨幅比10 月扩大0.5 个百分点。房价同比和环比涨幅均创年内新高。

2010年4月“新国十条”的出台,使得全国70个大、中城市房价同比涨幅由12.8%开始回落。在“新国十条”出台后三个月的时间内,国内房地产市场进入价稳量跌的博弈阶段,但是进入8月,国内楼市再度出现了价升量增的状况,楼市的回暖迹象及开发商的逆市提价立即招致了国家的第二轮调控政策。2010年10月,上海房地产新政细则一出台,上海楼市进入观望期,同样出台了限购政策的深圳却逆市上扬,成交量是去年同期的3.5倍。

2 对房地产政策调控的评析

2.1 房地产政策调控失效的表现