土地估价师《土地估价实务》模拟题（5）

三、情景分析题(2题，内含l0小题，题号51～60，共l0分。每小题有A、B、C、D四个备选项，其中至少有1个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每小题1分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分;少选但均为正确选项的每项得0.25分)

(一)某企业拥有A宗地的划拔土地使用权，并于2009年9月1日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议，租期20年，实际支付的年租金为10元/㎡。A宗地土地面积为30000㎡，用途为工业，现已达到五通一平的开发程度。

经调查，A宗地周边有三宗条件相似的工业用地，具体情况如下：

(1)B宗地：占地45亩，于2005年9月1日通过征地方式取得，当时根据所在区域的市场行情，共支付了300万元征地及其相关税费，经开发建设，现已达到“七通一平”的开发程度，共花费土地开发费540万元。据调查，从2005年9月1日到2009年9月1日期间，征地费用和达到“七通一平”的土地开发费用分别上涨了20%和30%。

(2)C宗地：占地25000㎡，于2005年9月1日通过出让方式取得。宗地已达到“三通一平”的开发程度。按照2009年9月的市场行情，该宗地若出租经营，每年土地净收益可达55万元。(3)D宗地：占地3.5h㎡，于2009年9月以国家作价入股方式取得，40年期、“七通一平”条件下作价425元/㎡。

表中数值表示B、C、D各宗地与A宗地的比较，负值表示案例宗地比A宗地的对应条件差，正值表示案例宗地的条件优于A宗地。

根据当地2009年9月的土地市场情况，从征地到完成“七通一平”的土地开发需要1年的时间，土地开发费分季度投入，每季度投资额相等，在季内均匀投入;设定土地开发资金的贷款季利率为l.5%，需按季度按复利计算利息;土地开发的投资回报率为l0%;土地增值收益率为20%;土地还原率取6%。

相对A宗地而言，其50年土地使用权价格因于发程度不同而有差异：达到“七通一平，，时地价比“五通一平”高100元/㎡，达到“五通一平’’时地价比“三通一平”高60元/㎡。根据以上资料，回答51～55小题的问题。

51.以宗地B、C、D作为比较案例，利用市场比较法测算宗地A于2009年9月1日的单位地价为(　　)元/㎡。

A.383.86

B.370.57

C.388.58

D.392.65

52.市场比较法中交易案例修正的主要因素有(　　)。

A.交易情况

B.个别因素

C.期日和年期

D.区域因素

53.宗地A于2009年9月1日的市场年租金为(　　)元/㎡。

A.28.56

B.26.45

C.24.35

D.30.25

54.宗地A于2009年9月1日的承租土地使用总价格为(　　)万元。

A.463.54

B.456.06

C.488.50

D.423.86

55.应用市场比较法估价时，应具备的条件有(　　)。

A.交易类型全面

B.丰富的交易案例

C.待估土地与交易案例有相关性和替代性.

D.发达的不动产市场