土地登记代理的涵义：
土地登记代理是指土地登记代理机构在受托权限内，为委托人提供土地登记咨询、代理等业务服务，并由委托人直接承担相应的法律责任的经营活动。
土地登记代理是土地市场中介服务的一种，属于委托代理的范畴。根据《土地登记规则》第七十五条和人事部、国土资源部《关于印发〈土地登记代理人职业资格制度暂行规定〉和〈土地登记代理人职业资格考试实施办法〉的通知》(人发[2002]116号)中规定，国家将于2003年开始实行土地登记代理人员职业资格制度，从事土地登记代理的人员和机构必须取得土地登记代理资格。土地登记代理是为适应土地市场的发展而产生的，对规范土地登记行为，促进土地市场的发展和完善是十分重要而且相当必要的。随着中国土地市场的蓬勃发展，土地登记代理事业必将会有广阔的空间。
土地登记代理的基本原则：
1.合法原则。
2.平等自愿原则。
3.公平公正原则。
4.等价有偿原则。
5.诚实信用原则。
6.保密原则。
土地登记代理人的含义：
土地登记代理人是指通过全国统一考试，取得《中华人民共和国土地登记代理人职业资格证书》并经有关部门登记备案的人员。土地登记代理人依法取得执业资格后，才能从事土地登记代理活动。土地登记代理人为委托人办理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地证书等业务，并按其所提供的服务收取佣金。
土地登记代理人的权利：
1.根据法律、法规规定，从事土地登记代理活动。
2.执行土地登记代理业务，按照规定在合同上签署姓名，并根据合同约定获取报酬。
3.要求委托人提供与代理有关的资料。
4.拒绝执行委托人发出的违法指令。
5.保护自己的劳动成果和知识产权。
6.接受职业继续教育和培训。
7.法律、法规和规章规定的其他权利。
土地登记代理人的义务：
1.按照执业资格规定的范围，从事土地登记代理活动。
2.根据合同约定，维护委托人的合法权益。
3.为委托人保守商业秘密，保障委托人的权益。
4.接受主管部门的监督管理。
5.参加职业继续教育和培训。
6.法律、法规和规章规定的其他义务。
土地登记代理机构的含义：
土地登记代理机构是指为委托人提供土地登记咨询和代理服务的中介组织，即指符合执业条件，并依法设立从事土地登记代理活动的公司、合伙机构、个人独资机构。另外，境内外土地登记代理机构在境内设立的分支机构也可以以自己的名义独立经营土地登记代理业务。、
土地登记代理机构的权利：
1.享有工商行政管理部门核准的业务范围内的经营权利，依法开展各项经营活动，并按规定标准收取佣金。
2.可向主管部门提出实施专业培训的要求和建议。
3.按照国家有关规定制订各项规章制度，并以此约束在本机构中执业土地登记代理人的执业行为。
4.由于委托人的原因，造成土地登记代理机构或土地登记代理人经济损失的，有权向委托人提出赔偿要求。
5.法律、法规和规章规定的其他权利。
土地登记代理机构的义务：
1.依照法律、法规和政策开展经营活动。
2.认真履行土地登记代理合同，督促土地登记代理人认真开展代理业务。
3.维护委托人的合法权益，按照约定为委托人保守商业秘密。
4.承担因代理不当造成的委托人的损失赔偿。
5.严格按照规定标准收费。
6.接受主管部门的监督和检查。
7.依法缴纳各项税收和行政管理费。
8.法律、法规和规章规定的其他义务。