第8讲 地价评估
1.路线价法
1.1路线价法的基本原理
1.1.1路线价法的概念
路线价法是对临接道路且可及性相当的土地设定标准深度，选取若干标准宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后再配合深度价格修正率表和其他价格修正率表，计算出临接该道路的其他土地价格的一种估价方法。
1.1.2路线价法的理论依据
路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。在路线价法中，“标准宗地”可视为市场法中的“可比实例”;“路线价”是若干
“标准宗地”的平均价格，可视为市场法中的“可比实例价格”;临接同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基准，考虑其临街深度、土地形状(如矩形、三角形、平行四边形、梯形、不规则形)、临街状况(如一面临街、前后两面临街、街角地，以及长方形土地是长的一边临街还是短的一边临街，梯形土地是宽的一边临街还是窄的一边临街，三角形土地是一边临街还是一顶点临街)、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为“房地产状况调整”。路线价法与一般的市场法的主要不同之处，一是不做“交易情况修正”和“交易日期调整”。二是先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”;而不是先对“可比实例价格”进行有关修正、调整，然后再进行综合。三是利用相同的“可比实例价格”——路线价，同时评估出许多“估价对象”——临接同一道路的其他土地的价格;而不是仅评估出一个“估价对象”的价格。在路线价法中不做“交易情况修正”和“交易日期调整”的原因是：①求得的路线价——若干标准宗地的平均价格，已是正常价格;②求得的路线价所对应的日期，与欲求取的其他土地价格的日期一致，都是估价时点时的价格。
1.1.3路线价法适用的对象和条件
路线价法主要适用于城市商业街道两侧土地的估价。一般的土地估价方法主要适用于单宗土地的估价，而且需要花费较长的时间。路线价法则被认为是一种快速、相对公平合理，能节省人力、财力，可以同时对大量土地进行估价的方法，特别适用于房地产税收、市地重划(城市土地整理)、城市房屋拆迁补偿或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行的估价。运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街各宗土地的排列较整齐。
1.1.4路线价法的操作步骤
运用路线价法估价一般分为下列6个步骤进行：①划分路线价区段;②设定标准深度;③选取标准宗地;④调查评估路线价;⑤制作价格修正率表;⑥计算临街各宗土地的价格。
1.2划分路线价区段
路线价区段是沿着街道两侧带状分布的。一个路线价区段是指具有同一个路线价的地段。因此，在划分路线价区段时，应将可及性相当、地块相连的土地划为同一个路线价区段。两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间的地段为一个路线价区段。但较长的繁华街道，有时需要将两个路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段，分别附设不同的路线价。而某些不很繁华的街道，同一个路线价区段可延长至数个路口。另外，在同一条街道上，如果两侧的繁华程度、地价水平有显著差异的，应以街道中心为分界线，将该街道的两侧各自视为一个路线价区段，分别附设不同的路线价。
1.3设定标准深度
从理论上讲，标准深度是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高;由此远离街道的方向，地价可视为基本不变。但在实。际估价中，设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的临街深度的众数。例如，某个路线价区段内临街土地的临街深度大多为18%，则标准深度应设定为18%;如果临街深度普遍为25%，则标准深度应设定为25%。
1.4选取标准宗地
标准宗地是路线价区段内具有代表性的宗地。选取标准宗地的具体要求是：①一面临街;②土地形状为矩形;③临街深度为标准深度;④临街宽度为标准宽度(可为同一路线价区段内临街各宗土地的临街宽度的众数);⑤临街宽度与临街深度比例适当;⑥用途为所在路线价区段具有代表性的用途;⑦容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率(可为同一路线价区段内临街各宗土地的容积率的众数);⑧其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也应具有代表性。
1.5调查评估路线价
路线价是附设在街道上的若干标准宗地的平均价格。通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准宗地，运用收益法(通常是其中的土地剩余技术)、市场法等，分别求其单位价格或楼面地价。然后求这些标准宗地的单位价格或楼面地价的简单算术平均数或加权算术平均数、中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。路线价通常为土地单价，也可为楼面地价;可用货币表示，也可用相对数表示。例如用点数来表示，将一个城市中路线价最高的路线价区段以1000点表示，其他路线价区段的点数依此确定。以货币表示的路线价比较容易理解，直观性强，便于土地交易时参考。以点数表示的路线价便于测算，可避免由于币值波动而引起的麻烦。下面以土地单价、货币来表示路线价的情况，进一步介绍路线价法。
1.6制作价格修正率表
价格修正率表有深度价格修正率表和其他价格修正率表。深度价格修正率表又称深度百分率表、深度指数表，是基于深度价格递减率制作出来的。深度价格递减率又是基于临街土地中各部分的价值随远离街道而有递减现象，或者说，距街道深度愈深，可及性愈差，价值也就愈低。如将临街土地划分为许多与街道平行的细条，由于越接近街道的细条的利用价值越大，越远离街道的细条的利用价值越小，则接近街道的细条的价值高于远离街道的细条的价值。最简单且最容易理解的深度价格递减率是四三二一法则。该法则是将临街深度100英尺的土地，划分为与街道平行的四等份，如图9—3所示。各等份由于离街道的远近不同，价值有所不同。从街道方向算起，第一个25英尺等份的价值占整块土地价值的40%，第二个25英尺等份的价值占整块土地价值的30%，第三个25英尺等份的价值占整块土地价值的20%，第四个25英尺等份的价值占整块土地价值的10%。如果超过100英尺，则以九八七六法则来补充，即超过100英尺的第一个25英尺等份的价值为临街深度100英尺的土地价值的9%，第二个25英尺等份的价值为临街深度100英尺的土地价值的8%，第三个25英尺等份的价值为临街深度100英尺的土地价值的7%，第四个25英尺等份的价值为临街深度100英尺的土地价值的6%。深度价格修正率表的制作形式有：单独深度价格修正率(深度价格递减率)、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率三种。