编者按：本文主要要参加2012年初级会计职称考试的考生讲解“2012年初级经济法重点：土地增值税法律制度”，希望对大家有所帮助。
土地增值税法律制度
特点：
在房地产转让环节征收;以房地产转让实现的增值额为计税依据;征税范围比较广;实行超率累进税率;采用扣除法和评估法计算增值额。
一、土地增值税的纳税人
土地增值税的纳税人，是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(以下简称“转让房地产”)并取得收入的单位和个人。
二、土地增值税的征税范围(重要)
①转让的土地使用权必须是国有的
【注意】未经国家征用的集体土地不得转让，也不应纳入土地增值税的征税范围。
对出让国有土地的行为不征税
②土地使用权、地上的建筑物及其附着物的产权必须发生转让
③必须取得转让收入
以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为，以及房地产出租、抵押等未转让房产产权、土地使用权的行为不属于土地增值税的征税范围。
【注意】不征土地增值税的房地产赠与行为包括以下两种情况：
(1)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。
(2)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。
【特殊规定】
有关事项
是否属于征税范围
1.以房地产投资、联营
房地产转让到投资联营企业，不征;
将投资联营房地产再转让，征。
对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，征税。
2.出租
不征(无权属转移)
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征
3.房地产交换
单位之间换房，属于有收入，征;
个人之间互换自住房不征。
4.房地产抵押
抵押期不征;
抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。
对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，征
5.合作建房
建成后自用，不征;建成后转让，征。
6.企业兼并房地产
暂免
7.代建房
不征
8.房地产重新评估
不征(无收入)
9.土地使用者处置土地使用权
土地使用者转让、抵押或置换土地，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，应当缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。
三、土地增值税的计税依据
土地增值额=转让房地产取得的收入-规定的扣除项目金额
1.转让房地产取得的收入：包括货币收入、实物收入和其它收入。
2.确定增值额的扣除项目
第一种情况：转让新建房产可以扣除的项目：
(1)取得土地使用权所支付的金额
(2)房地产开发成本
包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
(3)房地产开发费用
它指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。具体情况：
纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房产地开发费用为：
利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内。
纳税人不能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房产地开发费用为：
(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内。
此外，利息支出要注意：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除;二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
(4)与转让房地产有关的税金
营业税5%，城市维护建设税(7%、5%、1%)，印花税0.5‰。因转让房地产交纳的教育费附加3%，也可视同税金予以扣除。
房地产开发企业只能扣“两税一费”，非房地产开发企业扣“三税一费”。
(5)对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和，加计20%的扣除。
加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×20%
应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数
计算时注意分步骤列式计算：第一步，确定应税收入;第二步，确定扣除项目;第三步，计算土地增值额;第四步，计算增值额占扣除项目金额的百分比，以便确定适用税率和速算扣除系数;第五步，计算应纳税额。
【例题1?计算题】2008年1月31日，某房地产开发公司转让写字楼一栋，共取得转让收入5000万元，公司按税法规定缴纳了有关税金(营业税、城建税等)。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为500万元;投入的房地产开发成本为1500万元;房地产开发费用中的利息支出为120万元(能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明)，比按同类同期贷款利率计算的利息多出10万元。另知公司所在地政府规定的其它房地产开发费用的计算扣除比例为5%。
请计算该公司转让此写字楼应纳的土地增值税税额。
【答案】
(1)确定转让房地产的收入，转让为5000万元。
(2)确定转让房地产的扣除项目金额：
取得土地使用权所支付的金额为500万元;
房地产开发成本为1500万元;
房地产的开发费用=(120-10)+(500+1500)×5%=110+100=210(万元)
与转让房地产有关的税金= 5000×5%+5000×5%×(7%+3%)=275(万元)
从事房地产开发的加计扣除金额=(500+1500)×20%=400(万元)
转让房地产的扣除项目金额=500+1500+210+275+400=2885(万元)
(3)转让房地产的增值额为5000-2885=2115(万元)
(4)增值额与扣除项目金额的比率为2115÷2885=73.3%
(5)应纳的土地增值税税额为2115×40%-2885×5%=701.75(万元)
第二种情况：对转让旧房及建筑物扣除项目金额的确定。
①房屋及建筑物的评估价格，评估价格=重置成本价×成新度折扣率
或者：按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算，对于纳税人购房时缴纳的契税，凡能够提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用;
③转让环节缴纳的税金。
【例题2?多选题】纳税人转让旧房，在计算土地增值额时，允许扣除的项目有( )。
A.转让环节缴纳给国家的各项税费
B.经税务机关确认的房屋及建筑物的评估价格
C.当期发生的管理费用、财务费用和销售费用
D.取得土地使用权所支付的价款和按国家规定缴纳的有关税费
『正确答案』ABD
【特殊规定】在下列情况下，按照房地产评估价格征收土地增值税：
1.隐瞒、虚报房地产成交价格的
2.提供扣除项目金额不实的
3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的
4.非直接销售和自用房地产收入
房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：
(1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;
(2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
四、税收优惠
(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税;超过20%的，应按全部增值额缴纳土地增值税。
(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
(三)企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
(四)自2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。
五、土地增值税清算
(一)土地增值税的清算条件
(1)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
①房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
②整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
③直接转让土地使用权的。
(2)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
②取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
④省级税务机关规定的其他情况。
【例题?多选题】下列各项中，房地产开发公司应进行土地增值税清算的有( )。
A.直接转让土地使用权的
B.房地产开发项目全部竣工完成销售的
C.整体转让未竣工决算房地产开发项目的
D.取得销售(预售)许可证满2年仍未销售完毕的
『正确答案』ABC
『答案解析』本题考核房地产开发公司应当进行土地增值税清算的情形。选项D不属于该情形。
(二)土地增值税的核定征收
房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于 预征率的征收率核定征收土地增值税：
(1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;
(2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;
(3)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;
(4)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;
(5)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
六、纳税义务发生时间与纳税地点
(一)时间：纳税人应在转让房地产合同签订后7日内
(二)地点：——房地产所在地，即房地产坐落地。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。
1.纳税人是法人时：转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税;如果不一致的，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。
2.纳税人是自然人时：转让房地产坐落地与其居住所在地一致的，应在住所所在地税务机关申报纳税;如果不一致的，则应在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。
【例题?单选题】土地增值税的纳税人是法人的，如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应在( )的税务机关申报纳税。
A.房地产坐落地所管辖
B.机构所在地所管辖
C.经营所在地所管辖
D.房地产转让实现地
『正确答案』A
『答案解析』本题考核土地增值税的纳税地点。纳税人是法人的，转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税;如果不一致的，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。
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