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“引名校”背后的风险

购买了学区房，未必能上得了。那么，购买学区房存在哪些风险?

总体而言，学区房基本上可归结为两种模式：傍名校、引名校。“傍名校”的项目主要集中于海淀、西城、东城这几个教育资源先天丰富的区域，不过，有些房源虽与名校仅一墙之隔，但并非属于该校的划片范围，一些开发商和中介炒作的往往是邻近学校的地段概念;而在其他区，“引名校”较为常见，其形式主要是“公办民助”，即由开发商出地、出资金，在校舍、设备等硬件上投资，帮助公办名校在楼盘建分校。由于公办名校资源稀缺，因此市场上出现了楼盘联手名校的“共建”现象。

亚豪机构市场总监郭毅也表示：“所谓共建，就是开发商出资，有一定合作期限，合作到期后，业主就不能享受子女就学的特殊通道了。但并非所有的学区房都是这种情况，关键看当初开发商与教委签的协议内容。”

在谈及远洋山水学区房政策调整时，远洋地产相关人士表示，远洋地产负责北京景山学校远洋分校的硬件建设，然后无偿移交石景山区教委，景山学校负责教学与管理，远洋地产即不再参与学校任何事务。“招生政策以教委公开渠道发布为准。非京籍业主的心情我们能理解，但政策如此，我们也无能为力。”

从接近远洋地产的相关人士处获悉，早在2014年，北京市就取消了共建、合作办学等方式，“这两年远洋地产为了尽量让一手房业主子女上学，做了很多工作。2016年确实学位紧张，所以没办法了，但也一直在努力。”

“在共建协议履行期间，远洋地产除履行协议义务之外，还积极协助学校方面多次对学校围挡、卫生间及操场进行维修保养，连续7年组织学校师生、学生家长及业主参加植树造林等活动，充分表达了公司对景山学校远洋分校办学条件的提升及和谐的办学氛围的诚意。”远洋地产相关人士如是说。

“新建学校的学区属性，确实存在一定风险，业主在购房时需要向开发商了解清楚协议内容才行。再加上近几年教改之下招生政策频变，划片范围也在变化，传统的二手学区房也同样面临这一风险。”郭毅提醒说。

“教改”之下，学区房限制多

2013 年，位于房山长阳镇的中粮万科长阳半岛就曾因学区房纠纷与业主对簿公堂。起诉业主称项目销售时宣称“买长阳半岛，上北京四中”，考虑到孩子教育问题及对中粮万科的信任，他们才购买了长阳半岛的房屋。后来他们得知，子女就读北京四中房山分校有6年期限限制，即入住6年内可入校就读。当时中粮万科方面表示，其开发的是学区房，业主可行使一次就读北京四中房山校区初中的权利，但能否入学取决于届时教育政策。

事实上，北京有些热点的“共建学校”对学生也有诸多“附加条件”。有些要求是一手房业主，还有些要求业主的落户时间达到一定期限。

而值得一提的还有“教改”的大背景。从2014年开始，北京各区“幼升小”政策持续收紧，取消共建等，采取就近划片入学。对非京籍来说，“五证齐全”(在京务工就业证明、在京住所或居住证明、暂住证、全家户口簿、户籍所在地街道办事处或乡镇人民政府出具的在当地没有监护条件的证明)是“先决条件”，此外不少区县还要求父母双方或一方在入学本区工作、缴纳社保等的凭证，一些非京籍适龄儿童也因此被挡在北京的校门外。2015年，非京籍入学在“五证”审核之外，对工作地、社保纳税要求更加明确。比如，石景山区要求父母双方在京务工且一方在本区就业，父母一方缴纳本区社保，起始日期为2015年3月20日之前。

2016年，北京市的幼升小政策将于近期公布，不过，各区的政策依然趋严。比如，年初，西城区在回答“幼升小”相关问题时曾表示，如果一套学区房六年内已经使用过入学名额，就不能再作为入学依据。海淀也计划推出类似的“六年一房一学位”政策。这意味着一旦购买的二手学区房，此前入学名额被占用，那几年内就不能再次使用。同时，据媒体报道，海淀区的非京籍学生将由学区统一安置，对“五证”严格要求，只能保证入学，无法保证就近。在西城，即使“五证”都能办齐，但租住的是他人承租的公房，也不能作为适龄儿童入学依据。

此前，北京市教委相关负责人在回应人大代表关心的非京籍学生入学“五证”管理问题时表示，各区县执行标准的确不一样，但这主要是由于各区县人口和教育资源的配置情况不一样，有些区县外来人口和教育资源严重不匹配，不得不设置一个较高门槛，这样的大格局目前恐怕很难改变。

本文推荐的是2016紧缺北京学区房入学也不易，提醒大家购买学区房要谨慎。