1.“学区”与“非学区”房价天壤之别

从之前的图中不难看出，三所学校周边的房价都是“天文”数字，尤其是近处100米左右，纷纷超过3万元大关。随着距离学校越来越远，价格也开始出现递减趋势。

但只要是学区房，价格差别一般不大，而非学区房与学区房的价格差别却大得令人咋舌。距离学校越近房价越高，这就是优质小学周边房价的“万有引力定律”。

记者在采访中了解到这样一个案例，东南小区927号楼和大泥湾2号楼均位于海淀区四环以内。不管从小区环境还是从外形结构方面来讲，两个小区都差不多，属于同等档次的二手房。

两楼之间仅隔一道铁栅栏和少许树木，间距仅20余米，但是差价却从年初的5000元攀升到现在的1万元。原因就在于927号楼是中关村一小的学区房，而大泥湾2号楼不是学区房。

在二手房市场上，927号楼单价是2.5万-2.6万元/㎡，大泥湾2号楼单价则仅为1.5万-1.6万元/㎡。也就是说，其他参考指标基本相同的两套楼房，仅因是否为学区房这一项差别，每平方米的价格就差到将近1万元。

再比如紧邻中关村二小的华清嘉园21号楼，虽然离学校咫尺，价格却与学区房有5000-8000元/㎡左右的差价。

2.“学区”与“非学区”价差不断攀升

调查数据显示，不管是人大附小、中关村一小还是中关村三小，不管学区范围内房价如何之高，一旦滑出学区范围，房价就会明显下滑。

据中大恒基提供的数字显示，人大附小周边学区房与非学区房的价差在4000-5000元/㎡，而中关村一小、中关村三小的价差在5000-8000元/㎡，甚至更多。而与此同时，这个学区房与非学区房的价格差别呈现出不断增长的态势。

由于受到营业税政策调整的影响，2009年11月和12月中关村地区双榆树、知春里等小区的二手房交易量明显增加，价格迅速增长。但就在这样的一种情况下，学区房与非学区房的价差仍然增加了近千元。

北京市四个学区房及周边非学区房价差

东城区：东四地区5000元左右/㎡

西城区：平安里板块5000元左右/㎡

朝阳区：东大桥日坛地区一两千元/㎡

中关村地区：学区5000-8000元/㎡

注：数据来源于21世纪不动产监测结果