(四)分阶段推出不同品种的住房抵押贷款证券

发行住房抵押贷款证券在我国作为新生事物，发行者要逐步积累经验，投资者对其也有一个认识和接受的过程。因此我国发行住房抵押贷款证券，应在不同的发展阶段推出不同的证券品种。在住房抵押贷款证券化的初期，可以考虑以转手抵押贷款证券作为首选品种。转手抵押贷款证券不仅技术简单，可操作性强，而且因有政府机构提供担保而具有较高的安全性、流动性和收益性。因此，我国政府抵押贷款证券化在试点阶段发行转手抵押贷款证券既可以吸引更多的投资者认购，又可以推动住房抵押贷款二级市场的发展及金融机构风险的防范，还可以为今后发行其他技术更为复杂的住房抵押贷款证券品种创造条件，打好基础。作为一种新推出的投资工具，转手抵押贷款证券的发行需要采取以下对策：1.应采取低面额、高收益的形式;2.应根据住房抵押贷款组合不同的期限结构和收益结构，相应设计不同的证券，以满足不同投资者的需要;3.证券利率应实行浮动利率，以防范因市场利率变动而带来的风险;4.应选择规模大、资金实力雄厚、经营业绩良好且 社会 信誉度高的承销中介，以确保证券的成功发行。

在住房抵押贷款证券化技术日趋完善，金融市场进一步规范以及投资者逐渐成熟的条件下，可以在转手抵押贷款证券的基础上发行技术操作比较复杂的担保抵押贷款证券或切块抵押贷款证券。

(五)创造良好的外部环境

实行住房抵押贷款证券化不仅必须具备一定的内部条件，而且需要创造良好的外部环境，以保证住房抵押贷款证券化的有效实施。1.成立政府抵押贷款担保机构，在一级抵押市场上为住房抵押贷款提供担保，充当无条件偿还贷款的保证者和保险者，在二级抵押市场上对住房抵押贷款组合进行强化担保，以提升住房抵押贷款证券的信用等级;2.在加强金融市场监管的同时，大力培育住房抵押贷款证券的机构投资者，使其成为住房抵押贷款证券市场的“主力军”和“稳定器”;3.逐步完善中介服务体系，严格规范中介服务机构行为，为住房抵押贷款证券的发行与流通提供保障;4.加强住房抵押贷款证券化的法规建设，形成一个涉及住宅业、银行业、证券保险及其他中介服务行业的 法律 法规体系，同时加强各有关部门的相互协调，为住房抵押贷款证券化的顺利实施和健康发展提供法律保障;5.对试点阶段的住房抵押贷款证券化实施税收优惠政策，以促进住房抵押贷款证券化的全面推行。

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