(五)信贷管理内部控制制度不完善

2002年，中国人民银行颁布《商业银行内部控制指引》，取代《加强金融机构内部控制的指导原则》，我国商业银行内部控制制度建设和风险防范进入了一个历史性的崭新阶段。在人民银行的推动下，各商业银行根据中国人民银行有关内部控制制度建设的规定，结合自身的实际情况，分别制定了内部控制制度和操作规程。目前，各商业银行已初步建立对分支机构的信贷授权制度、对客户实行统一授信制度、实行审贷分离制度、对贷款进行新的分类、建立了商业银行信贷内部监督制度和实行贷款终身追索制度等。但是，我们也应该清楚地看到，我国商业银行内部控制系统建设还存在相当的问题，许多制度的整体执行情况并不理想，主要表现在以下几个方面：

1.对信贷管理内部控制的认识和理解存在偏差

多数银行并没有真正理解内部控制的内在含义，把内部控制等同于各项规章制度，认为内部控制就是各项工作制度和业务规章的汇总，有了规章制度，银行就有了内部控制。实际上，内部控制应该是商业银行为了实现经营目标，通过制定和实施的一系列制度、程序和方法，对风险进行事前防范、事中控制、事后监督和纠正的动态过程和机制。虽然，银行各项业务离不开规章制度，但是，规章制度充其量只是内部控制的一部分，而不能代替内部控制机制。由干这种认识的偏差，使得一些银行并未建立起有效的内部控制机制。

2.内部组织结构不科学、部门之间相互牵制不够(1)虽然基本上都建立了对分支机构的信贷授权制度，但部分银行缺乏严格的授权管理和集体决策程序，在对各分支机构及部门的管理上授权不清、责任不明，甚至出现滥用权力、滥授权现象。有些分支机构权力过大，有些部门身兼数责，部门内部各岗位之间职责不清，内部权责脱节，内部核查走形式，减少和预防差错的能力被削弱。

(2)虽然实行了审贷分离制度，并在制度上落实贷款“三查”制度，但从组织结构上看并不彻底，“贷前”调查和“贷后”调查不是由两个部门来贯彻执行，商业银行仍停留在客户经理既做“贷前”调查，有做“贷后”调查的阶段。

(3)各商业银行往往根据贷款种类和产品设置信贷内部职能部门、划分业务领域，但这种内部机构设置方法与商业银行信贷资金经营的内在规律相违背，容易造成内部各信贷部门相互扯皮，不利于加强信贷风险管理。

3.内部控制缺乏有效性和独立性

(1)内部控制缺乏全面性和及时性。尽管有了一系列规章制度，但制度不健全、不系统、不配套、不及时。有的制度不够全面，对信贷过程中的一些环节存在控制盲点;有的制度不够系统，缺乏配套的业务操作规程;有的制度较之业务发展明显滞后，早已不适应业务发展的需要。

(2)缺乏独立性。尽管我国商业银行大多设立了内部审计部门，但在实际工作中往往是内部控制的建立者和执行这是同一部门，操作人员和核对人员是同一人，内部检查流于形式，内部牵制制度执行不力。有的银行内部审计部门甚至直接受各级行行长的领导，独立性不强，审计工作不超脱，查处力度不够，大大削弱了监督部门的作用。

(3)内部控制制度贯彻执行不彻底，大多流于形式。尽管制定了一系列的内部控制制度，但“有章不循、有规不依”的现象依然严重。一些商业银行的行长或其分支行机构负责人长官意志严重，业务的审批和授权随意性较大，甚至滥用职权，业务处理上经常出现反向运转的状况。有的企业或个人要贷款，不是先向信贷部门提出申请，由信贷员进行信用分析，一级一级地审查上报批准，而是直接先找主管领导，由领导一级一级向下指派，具体经办人员再具体进行办理。这种操作上的“逆向”运作，使得经办人员不能够认真履行自己的职责，造成必要的审批和经办过程“走过场”,为拘私舞弊和假公济私创造了可乘之机，同时也使金融资产面临较大风险。

三、商业银行防范房地产风险的对策

(一)商业银行应调整房地产开发贷款的内在结构控制开发贷款总量扩张，并不意味着不放款，而是要合理调整结构，实行差别政策。要结合各地区发展水平、房地产市场的发展现状和潜力、房地产的价格水平和供求状况、居民居住水平和购买能力，商业银行自身应对房地产贷款结构进行合理调整。

1、优化贷款客户结构

有资料显示，全国现有房地产开发企业25000多家，一、二级资质的开发企业加起来还不到14%,大量实力较差的开发商充斥市场，这些企业实力弱、经营水平差，抗风险能力极低，一旦房地产市场遇冷或政府出台更为严格的信贷政策，它们将再无生存空间，所贷款项极有可能无法收回，从而给银行带来又一笔不良贷款。因此，当前各银行应重点拓展并支持在全国、跨地区或一定区域内经营实力雄厚、经营业绩优良、发展潜力大的房地产优质客户，这样既有利于商业银行优化贷款客户结构和降低贷款风险，也是打造房地产民族品牌和培育大型开发龙头企业的需要。

2、优化贷款项目结构

银行应该谨慎选择房地产的贷款项目，并进行详细的可行性研究。首先选择地理位置较好、市场销售前景看好的房地产项目发放贷款。

对大户型、大面积、高档商品房和别墅，不管是前期的货款投人，还是后期的按揭服务，商业银行应该适当限制，相应提高其个人住房贷款的贷款利率和贷款成数水平，缩短贷款期限;对于一些炒作过度的楼盘的投入一定要充分论证其产品销售市场后方可进行。

优先支持适销对路的符合中低收入家庭购买能力的住宅项目、城市旧区改造项目、城市经济适用房工程，对广大群众需要的经济适用房采取下浮利率，进一步扩大这些项目个人住房贷款的覆盖面，扩大住房贷款的受益群体。

合理参与写字楼项目，谨慎参与商住楼项目。从而使房地产信贷资金结构实现从高端客户到中、低端客户，从商品房到商务楼，从开发资金、流动资金贷款到按揭贷款的科学分布，避免房地产信贷资金集中于一点，从而使房地产信贷资金形成更能抵御风险的结构。

(二)银行应科学设计业务流程，完善贷后管理机制在设计业务流程时充分考虑风险控制因素，并强调风险控制体系应该能够根据市场变化情况不断进行修正。贷款管理前台与后台应该职责明确，相互独立又相互制约。前台负责调查借款人和项目的实际情况，撰写调查报告并对调查报告的真实性负责;后台负责材料的审核以及贷款的分析和判断，贷款审批人员通过对申报材料的审核，科学合理地分析贷款项目的可行性、风险性，做好对企业贷款条件中企业资质和投资项目质量的评价，独立做出贷或不贷的判断并对决策的准确性负责。前台的行为要对后台负责，后台的决定也要客观独立。

对房地产开发贷款，要针对项目进度合理掌握贷款的发放，禁止开发贷款一次性开发到位。当开发商卖楼所得款项超过贷款额时，再把全部贷款拨付给开发商;加强对房产项目的工程进度、销售情况、资金使用的动态监控，及时做好预警工作;监督开发贷款的实际用途，防止资金被用于地皮或楼盘投机炒作，而不是真正用于房产开发;建议房地产开发项目在完成总投资75%且符合销售条件时开始回收房地产开发贷款。

对于个人住房贷款，要对借款人的真实借款目的进行监督，防止用“假按揭”为开发商套取贷款;要加强对抵押物的管理，防止抵押物被恶意销售，保障银行对抵押物的所有权和处置权;对借款人的经济状况进行及时监督，特别是对那些收入下降、失业导致还款能力下降的个人，一旦发现问题，必须对其真实的经济状况进行实地调查，并与保险公司联系，启动保险程序;对个人住房贷款借款人拖延办理《房屋他项权利证书》无法落实抵押登记的，要利用保证金的制约作用督促其及时办理有关手续，严防债权“悬空”.

房地产金融业务的经营主管部门，风险、法规、审计等部门要加强对基层行贷后的监管和指导，帮助经办行发现问题制定措施，发挥整体内控的联动效应;以风险管理为核心，加强组织结构中的监督职能，完善会计控制制度，实现内部控制中的“四只眼睛”原则(贷款的发放与审核的权限分授予不同的主体);定期由银行信贷风险管理部门或审计部门对贷款管理的各个环节进行检查和审计，发现有章不循或违规操作时，要严肃追究当事人的责任。加强对因机构撤并移交的贷款管理，要求接管行要指定专人以清收为主负责贷后管理，实行考核责任制。[不悔网]

(三)建立健全规范的个人和企业信用体系

建立个人和企业信用体系，就要在各金融机构内部建立信息资源库，利用信息共享平台，减少信息互通的阻碍。通过资源共享走向信息集中，最终完成个人和企业信用体系的建立。

1、建立个人和企业信用档案

通过“一人一码”和“一企业一码的对应方式，将个人和企业信用资料锁定在一个固定编码中，以供银行备查。个人信用档案应该包括个人身份、固定收入来源、银行账户、额外收入、其他资产的构成和变动、个人保险等。企业信用档案则主要包括企业资产规模、所属产业发展前景评估、企业关联单位的往来情况等。还要掌握借款人的特殊情况，如是否存在先期债务、有无不良使用历史等。

2、建立多层次的个人和企业信用调查制度

个人信息的调查只依赖信用调查公司是远远不够的。应当以政府为主导力量，依托税收、财政、审计等部门，在个人信用调查公司的帮助下，对使用信用卡、个人支票、住房消费信用的用户进行信用评估，并利用银行系统的技术和信息支持，建立起一个多层次的个人信用调查制度。对于企业，则可以通过工商管理部门、会计和法律事务所、专业评级机构来进行信用评估。

3、建立个人和企业信用信息共享平台

银行系统需购置必要的设备，加强软件的开发和推广，尽快在全国范围内实施各商业银行个人和企业信用档案联网，运用计算机及网络实现信息的共享。但是共享并不是开放全部客户的全部资料，而是有针对性地对申请住房抵押贷款的个人信息进行披露，比如，只对申请人以前的信用还款记录、是否有可靠的还款来源以及收入是否足够还贷款等信息进行确认。对于企业，则公开的透明度可以更大，特别是一些上市公司本来就具有向社会公众公开商业机密以外的经营信息的相关责任。

结论

房地产业的快速发展促进了房地产融资体制的发育与成长。房地产信贷成为各家金融机构重点开拓的业务。目前我国已经形成了以商业银行信贷为主，资本市场和信托等融资工具为辅的房地产融资体系，为房地产业的发展提供了强大的资金来源。然而我们也应该看到，房地产信贷受转轨经济不确定性的影响，在制度依托、运行机制、风险管理等方面存在着许多亟待解决的问题。随着房地产信贷在金融领域的比重不断上升，加上银行体系的原有风险已积聚到相当程度，需要高度重视房地产业高速运行中暴露出的融资风险隐患。

本文在阐述了房地产信贷风险一般理论和概念的基础上，系统分析了我国房地产信贷的发展现状以及存在的问题，剖析了房地产信贷风险的表现和产生原因;在此基础之上，围绕房地产信贷风险的防范和控制，提出了从外部环境建设和融资渠道建设两个方面防范房地产金融风险的方法对策，从根本上防范和管理房地产信贷风险，促使房地产信贷的规范发展。

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