一、中央政府与地方政府之间的博弈
　　房地产是一种特殊的行业，它具有很强的“多米诺骨牌”效应。房地产市场的发展不仅可以带动建材、装潢、家电、劳动力等市场的发展，同时也可以促进营业税、契税等税收的增长，进而促进整个国民经济的发展。因此，中央政府会从整个国民经济良性发展的角度出发，合理地控制房地产的发展速度：在房地产市场低迷时，中央政府会采取宽松的政策，支持房地产市场的发展；在房地产泡沫比较大的时候，中央政府会通过一系列紧缩政策，限制房地产的发展。从某种程度上来抑制房地产市场的发展会减少财政收入，但是要保证国民经济的可持续发展，避免房产泡沫破灭所带来的经济萧条，这种短暂的牺牲是十分必需的。
　　虽然各级地方政府与中央政府之间存在着行政隶属关系，是中央政府宏观政策的执行主体，但在控制房地产市场的动机上存在着明显的差异。中央政府的目标是保持国民经济稳定健康发展，可选策略是采取调控措施使房地产正常发展，避免泡沫经济的发生。地方政府在面临支持房地产市场与相应中央调控两条道路选择时，会更多从地方税收、官员业绩等方面去考虑，在房地产泡沫尚未破灭时，非理性地倾向前一个策略，短期推动房地产业发展，最大限度地利用中央政府的鼓励性政策，最低限度遵守限制性政策。由于目标上的差异，使中央政策在贯彻执行过程中遭遇地方政府的阻碍，形成非合作博弈，导致策略行为的不协调性。
　　二、地方政府与开发商之间的博弈
　　房地产之所以会出现泡沫，归根结底取决于地方政府和开发商的推动。作为博弈的参与者，地方政府必须履行公共管理的职能，通过不断发展文化、教育、卫生、交通等事业，满足广大民众的福利要求，这就必然会增加政府的财政支出。在税收不能满足基础设施投入，政府融资渠道比较狭窄的情况下，房地产业的发展更合乎政府的利益最大化目标。因此，随着基础设施投入的不断加大，卖地就成为了某些地方政府主要的财政收入来源。以北京为例，2008年北京通过公开出让方式获得土地出让价款约503亿元，当年地方财政收入1 837.3亿元，土地收入超过了该市财政收入的27%。由于土地是一种稀缺资源，随着房地产市场的发展，土地的出让价格也在水涨船高，这就无形之中增加了房地产的开发成本。以2010年2月1日土地拍卖为例，上海正大置业以92.2亿元竞得了外滩国际金融服务中心地块，成为上海外滩名副其实的商业用地新地王。如果按照其27万平方米的地上建筑面积估算，该地块的成交楼板价将达到34 148元/平方米。不仅如此，新地王的产生也刺激了周边房价的上涨。例如与该地块最近的商品住宅——滨江名人苑，小区均价接近3.5万元/平方米。而房价的上涨又进一步提高了房地产商的利润率，增加了他们的逐利性。据统计，目前房地产开发上的资金负债率大约为75%。也就是说，只有1/4的资金是房地产开发商自己的。只要房价上升1个百分点，开发商的资本回报率就能上升3个百分点。