关于小产权房相关问题之思考

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近年来，农村小产权房的交易在我国各大城市不断升温，备受人们的青睐。其实，早在上个世纪后期随着城市面积的不断迅速扩展，小产权房就己经出现了，小产权房的出现也带来了一些问题，研究这些问题对于我们更好的认识小产权房有一定的帮助。

【关键词】小产权房;成因;防范。

一、小产权房出现的原因。

(1)国家住房保障体系不完善。小产权房问题的产生原因有很多，其中与我国的住房社会保障体系不完善有着直接的关系。正因为我国的住房保障制度不完善，在城市廉租房、经济适用房建设不足才会导致买起商品房的人将目光转向小产权房。

因此，解决小产权房问题，需要政府增加廉租房、经济适用房的建设面积。(2)征收体制不合理。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。政府征收给农民的土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。

(3)日益高涨的房价。近些年房地产市场迅速发展国内房价一路攀升，很多中低收入家庭无力购买普通商品房。面对难以承受的高房价，许多城市居民虽知小产权房存在相当多的问题却因为其价格低廉冒险购买。(4)政府监管缺陷。政府部门虽然知道小产权房的存在，但是从来没有认真进行过调查研究，没有发布任何制止性文件，小产权房问题处于失控状态，成为全国性的社会问题时，才引起政府的关注和匆忙警示。

二、小产权房的影响。

(1)小产权房产生的正面影响。一是有利于土地一级市场竞争与平抑地价。我国城市的建设用地一直处于紧张的局面，建设用地的紧张必然导致地价的上升，小产权房的出现则打破了政府对土地一级市场的垄断。二是有利于增加农民收益，促进城乡统筹发展。小产权房是未经土地征收环节而在农村集体土地上直接开发建设的，无论是作为集体土地使用权的出让者、开发主体还是投资人，农村集体都可以从中获取较高的土地收益，因此这也有利于增加农民的收益。(2)小产权房产生的负面影响。一是存在蚕食耕地和危及粮食安全的隐患。小产权房的开发由于是自发行为，部分小产权房并没有通过合法的审批程序而占用耕地建设，也没有执行耕地占补平衡，造成了事实上耕地的损失。另外一方面，国家在推进城市化进程其他相关措施尚未完善的前提下，如果更多的农民都依靠这种方式获取收益的话，即使有耕地但是没人耕种，那粮食安全也得不到保障。二是购房者存在利益风险。由于对小产权房没有合法的所有权及土地使用权，购房者的权益得不到保障。第一，小产权房由于没有国家正式的产权证书，不能通过正规途径转让或设押，不能办理抵押变更登记或房屋产权过户手续;第二，买受人对开发商的资信、项目的情况无法真正了解，由于不存在任何政府监管，如果买受人购买了以预售方式售出的小产权房，一旦出现房屋不能按期交付或无法交付的情况，买受人往往难以追回房款;第三，小产权房如遇到国家征收土地和房屋拆迁补偿的情形;买受人很难得到相应的拆迁补偿，因为补偿的受益人是集体土地的合法所有者和合法使用者。

三、解决小产权房的建议。

(1)健全宅基地流转制度。建立农村建设用地自由流转制度，一方面可以避免大量的宅基地被闲置和浪费，另一方面也可以解决大量在城市生活的人居无定所的问题。建立统一的城乡建设用地市场，达到两种建设用地“同地、同权、同价”。形成统一市场后就能够形成有效反映城乡建设用地稀缺性的真实价格。这样一来，集体土地所有权人也可以通过这种流转取得土地增值带来的收益。(2)保障城市居民住房。我国目前还没有专门的公共住房政策法规，应尽快出台相关法规，为住房保障政策实施提供法律支持。我国住房保障不能仅停留在政策层面，应尽快制定《住宅法》，将住宅的社会保障纳入法律规范的范畴。(3)提高征地补偿标准。要解决小产权房的问题，需首先保护集体土地上农民的利益。在土地征收中，补偿标准除了包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用外，还应当包括土地的增加值，并且对土地增值要由专业机构评估，而非由政府独自决定。在我国土地市场现在存在严重供需失衡的情况下，政府仍沿用十几年前规定的补偿标准进行征地，实在是有违公平合理、等价有偿原则，也不符合经济发展规律。

建议尽快立法修改土地征用补偿标准。

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