二、两种方式的比较

在城市土地价值测算中,技术经济分析方式与计量经济分析方式究竞哪一种较优,需要通过比较方能得出结论.以下我们从若干角度来进行一些初步的比较.第一,土地价值的经济定义是:当土地处于现实的或潜在的最优利用状态时,其净收益的资本化值.所谓‘最优利用’的经济含意可理解为:从宏观上看,一块土地的利用符合合理的城市或区域规划从而单项开发投资的“外差.效应达到最低程度;从微观上看,一块土地上的投资规模处于‘边际成本等于边际收益‘的水平.现实中,当一块土地在城市规划允许的范围内具有两种以上投资选择时,那种能导致更大净现金收益流的投资方案的收益资本化值就是该土地的价值.技术经济分析的长处在于对不同投资机会的分析过程中必然考虑各种预期因素,如资产增值、利率变动、费用或收人的变化、风险性等等,因此从方法上讲它的测算结果更切合土地价值的经济定义.计量模型的侧算方式则不然,它没有将土地利用作为一种投资行为处理,而仅看成是现存经济活动的一种构成要家,试图通过计算土地质量变动对利润数量变化的理论上的边际贡献来求得土地的实际价值量,这种测算方式无法处理各种预期因素,因而其测算结果会偏离土地价值的经济定义.第二,土地价值测算的计量经济分析方式的信息来源完全依赖于赢利性工商企业的经营实绩统计与报送系统.因而对于许多非赢利性利用类型的城市土地的价值测算就无能为力.而工商性土地利用在城市土地总面积中往往只占20一30%,更大比重的土地是住宅和公共设施等非直利性用地.然而技术经济分析的测算方式却能处理各种类型的用地.以住宅用地为例,由于我国城市房租水平低于成本租金水平,住宅经营收人为负值,即住房系统依靠政府和单位的大量补贴来维持.此时用经济计量模型来测算住宅用地的级差收人就无法进行.如果城市规划将这块地确定为住宅用地,那么用与其毗邻的工商用地的价值量来推算其价值也不合逻辑.然而我们却有可能依据技术经济分析原理奋来测算这块土地的价值¹V=R一五了一口一T一Hi+S一C其中:V为土地价值;R为年租金收人;M为维修费;O为管理费;T为不动产税;H为保险费;i为投资利率;S为折旧率;C为住宅每平米造价.在我国现行城市住宅租金水平上,依据这一公式计算出的住宅用地价值很可能是负值.其实这并不奇怪也并不违背土地价值形成的规律.负值反映着不合理政策造成的土地价值扭曲,但是需要指出,如果该住宅用地被明确纳人政府的福利政策范围,那么在确定其价值时就需在上述公式中加人一个依据“成本一效益’分析原则确定的“社会效益,变盘(此时住宅用地价值就可能“转正”),这同样是技术经济分析方法所可能解决的.第三,从测算结果的实际运用效果看,两种方式也会有很大区别.以技术经济分析为依据的测算方式由于紧扣城市中每一地块的实际投资与营运效果以及相关的各种预期,依据其测算结果确定的政府资产管理和收人调节政策不会与实际市场交易与收人形成发生大的偏离.以计量经济模型推算出的土地价值基木上是“统计数字与技术”的结果,与市场实际交易中的价格与收人会有很大差距,从而形成土地价值的“双轨制”.经.验证明,没有哪个企业或居民在土地交易中会仅仅以政府颁布的价值量成交,并如实通报和纳税.土地作为一种不动产极易成为投机和偷漏税收的领域.因此从我国实际情况看,以计量模型测算出的土地价值作为政策基础将会导致实际操作中的问题.第四,我国城市土地价值测算的经济计量模型大都将土地使用者(工商企业)的利润看作是三个因素,即土地区位(等级)、资金投人和劳动投人的因变量,将企业的实际数字带人模型回归出它们之间的数量关系.问题在于,仅仅以区位、资金和劳动来解释企业利润是不符合现代经济运行规律的,因为管理和技术是不能被忽视的.尽管各城市土地价值测算的计量模型结果最后都通过了检验,然而我们知道,计量模型往往会存在实质上的偏差,相比之下,经验与技术更多结合的技术经济分析方式在处理这类问题上往往较为周全.在土地价值测算上,技术经济分析的方式必然要对土地投资的不同技术方案与配置结构的收益流进行比较分析.尽管很难将管理和技术因素变化的效果精确量化,但技术经济分析毕竟在这方面有其所长.城市土地价值侧算的两种方式还可在更多方面进行比较,限于篇幅就不多谈了.总之,城市土地价值测算是关系到我国资源配置与收人分配政策制定的基础理论问题.测算方式的研讨既有学术意义,同时也为实际工作所急需.

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