三、我国房产税存在的问题：

(一)征税范围过窄

现行房产税的征收范围仅限于城市、县城、镇和工矿区的房产而不包括农村房产。随着工业化的不断推进，工商企业、国有企业、乡镇企业、外商企业逐步延伸到农村地区。而且，伴随着工业化的推进，农村城镇化程度不断提高，农民私人建房日渐增多，农村经营性用房也日益膨胀。在农村房产规模急剧扩张、质量不断上升情况下，仍将农村房产排除在征税范围之外，房产税收入增长将失去一大块稳定税源，也有失公平税负。

此外，现行房产税对个人非经营性房产予以免税。现在住房成为可以交易的商品，个人拥有房屋产权成为普遍现象。显然，在现行房产税免税者的状况已发生根本变化的条件下，实行原税制规定已 成为一种过度的税收优惠。再者，现在人与人之间 的经济差距已经很大程度地表现在住房消费上。目前我国，一般家庭为了一套普通住宅需省吃俭用二十年乃至三十年，而一些富有居民却拥有数额十分可观的房产，有的甚至已经将购置房产作为一种长期投资。对这部分房产不征税，不符合税收的公平原则和房产税的本来目的。

(二)内外两套税制，有违税收公平

同是对房产课税，我国现行税制同时设计了房产税和城市房地产税两个税种，分别征收， 前者适用于内资企业和个人，后者适用于外资企业和外籍人员及华侨、港、澳、台同胞。这种制度安排意味着现行税收规定对房产的课税是内外有别的，将不同的纳税人置于不同的竞争起点上，必然造成税负不公。

(三)计税依据设计不合理

目前我国房产税的计税依据分为两类: 一是从价计税，对自用的经营性房产按房产计税余值征 收;二是从租计税，对出租的房屋按其租金收入征税。从价计税是按原房产值一次减除 10%~ 30%后的余值为依据计算缴纳房产税。这种税制设计存在很大的一个缺陷，就是房产原值不会随经济发展、物价变化和房产价值的上升而相应增加，难以发挥房产税组织财政收入，充当地方主要税种的功能，也极大地削弱了房产税对经济的调节功能。而以租计税的方法，由于目前房屋出租的收入已经列入营业税征税范围，会在一定程度上造成重复征税。

(四)税收征管的配套制度和措施不完善

我国目前还缺乏严密的财产登记制度，这在很大程度上影响了税收征管的力度，同时，与房地产税收密切相关的房地产价格评估制度不健全，现有的房地产评估机构、评估人员的素质难以适应税收征管的需要，导致税收流失现象十分严重。

四、房产税的改革

(一)房产税改革的步伐

1. 国务院公布房产税改革政策

2010年5月31日公布国务院同意发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，明确将“逐步推进房产税改革”列入今年深化财税体制改革重点内容之一。

2. 房产税试改革点推行

(1)重庆市政府将对房地产市场加强财税调节，并确定开征高档商品房房产税。

重庆市主要针对高档商品房和打击炒房投机，存量和增量均包括在内。其中高端商品房，主要包括别墅、高档大户型商品房，对别墅将不论面积和价格一律征收房产税;高档大户型商品房须其评估价值达到一定价格以上才征收房产税，可能为上年重庆主城区商品房销售均价2-2.5倍。同时为打击炒房投机行为、遏制房地产泡沫，重庆还将对个人拥有的多套商品房征收房产税。

根据重庆市政府的初衷，征收房产税的主要目的在于节约土地资源，限制高档住房数量，遏制房地产泡沫。同时通过征收房产税，对高端住房房价和消费加以必要约束。征收的房产税收入，主要用于公共租赁住房建设和维护。

重庆市政府开征高档商品房房产税是对去年提出的“低端有保障、中端有市场、高端有约束”住房制度体系建设的贯彻实施。在低端方面，重庆市从去年开始实施了大规模的公共租赁住房建设，开工建设了1300万平方米，今年规划新开工建设1350万平方米。在中端方面，重庆市加大了普通商品房的供应，严格市场秩序，房地产市场呈现平稳健康发展的态势。而在高端市场上，则通过房产税实施调节。综合来看，这都是重庆市政府进一步完善住房体系建设，促进房地产市场健康平稳发展的重要一环。

(2)中央已于2010年12月初批准上海试点房产税，上海将按照国家部署做好房产税改革试点各项准备工作，抑制投资投机性需求，促进房地产市场平稳健康发展。

(二)房产改革面临的四大难题

客观来看，改革房产税，现实条件还面临一系列的问题亟待解决。

1. 征收对象的问题

征收房产税的目的之一是抑制投机性住房需求，而非打击自住性的刚性需求。这就需要明确从第几套住房开征。但另一方面，物业税本身是从价征收的，以数量作为免税或享受优惠的依据又是不合适的。此外，多套住房的价值不一定就比一套的价值高。

退一步来看，即使以家庭为单位从第二套住房开征，这需要全国各地的房屋主管部门建立全面、实时和动态的居民个人房产购买和保有情况数据库。同时，各地民政部门、公安系统也需建立全面、实时和动态的居民婚姻和家庭人口以及户籍的数据库。这不仅需要资金的投入，还需要打破体制的障碍。

2. 房产价值评估问题

按照市场法评估，房产价值中很难剔除土地因素;如果按照成本法评估，那么房产价值仅仅是钢材、水泥等成本。以我国现行的会计制度，成本法核算的房屋账面价值逐年折旧，多年后房产便只剩下“残值”。 作为房产税扩征的前提条件，现行的会计制度以及由此衍生出的房屋价值评估体系均应做出相应改革，在剔除土地因素后依然能根据市场法则“还原”房产的价值，从而实现合理征税，增加炒房成本。

从重庆来看，房屋所在区位不同，房产价值存在较大差异。有的房屋过去可能在城郊，现在随着城市扩张，位于城中，价值得以提升。如何动态地评估房屋价值将是一项浩大的工程。反过来说，如果只是大体分区确立房产基础价格，容易因为不公平而招致反对。

3. 计算税率的基准

假设房产税税率定为1%，如果房地产价格上涨的幅度高于该比率，则该税率对抑制房地产投机并无实质意义。如果税率过高，又会给房地产业造成新的压力，不利于房地产行业稳定发展。

4. 重复征税问题

在确定税基时，以目前的市场化定价原则对房屋价值进行评估，必然包含土地的价值。在我国城市土地国有制度下，物业持有者掌握的仅是土地使用权，法定“住宅70年产权 ”所需要缴纳的“类租约费用”已包含在土地出让金内。房产税扩征至住宅领域，显然需要划分“房产”和“地产”。税基评估应当剔除国有土地涵盖的价值，才能避免重复征缴等问题。

(三)房产税改革的迫切性

1. 我国税源格局发生重大改变迫切要求房地产税制改革

改革开放以来，特别是20世纪90年代中期以后，我国居民货币收入快速增长，大量个人可支配货币收入转化为房产，在社会财富总量中以房产形态存在的财富比重在增加。在这样的背景之下，我们必须改变过去长期以来忽视房产税的做法，对其进行相应改革，以保证整体税收之增势，以适应税源结构之变化。

2. 从进一步完善分税制财政管理体系，优化地方税制结构的角度来看，房产税的改革也是相当必要的

主体税种缺位是当前我国地方税制存在的主要问题，也是继续推进分税制改革必须加以解决的瓶颈。从当前来看，营业税和所得税收入占地方税收收入的比重最高。但是，随着税制改革的深化和彻底分税制的推行，营业税税基的相当大部分将纳入增值税的征收范围，个人所得税和企业所得税亦将逐一归属为中央税或共享税，因而都无法长期充当地方主体税种。房产税地域性强、税源充裕，无论是从理论上讲还是从国外实践经验来看，都是地方主体税种的理想选择。所以，迫切需要对现行房产税制加以改革，以充分发挥房产税组织财政收入的潜力，使其能真正成为地方主体税种。

3. 改革房产税制是我国加入WTO对税收制度提出的客观要求

加入 WTO组织的一个重要原则是非歧视原则，反映在税收领域就是对各类纳税人的税收政策要公平、统一。如前所述，现行税制对内资企业和个人征收房产税，对外资企业和外籍人员及华侨、港、澳、台同胞征收城市房地产税，适用不同的税法。这对纳税人来说有失公平，也不符合中国加入世贸组织的要求。

五.我国房产税改革的对策

(一)合并税种，统一内外税制

具体来说，就是将房产税、城镇土地使用税和城市房地产税三个税种合并，设置统一的房地产税，以房产和土地合一作为征税对象，按房地产的评估价值进行征税。房产和地产在物理形态上总是结合在一起的，在价值上一般也难以区分，土地的增值会引起房产的增值， 土地的使用期限又决定了房屋的使用期限。既然如此，就没有必要将房屋与土地分离征税。将房屋和土地合一作为征税对象，既便于征收管理，又有利于降低征税成本，也符合国际惯例。

现在我国已加入世贸组织，内外资企业公平税收待遇应是基本政策思路，我国房产税税制必须内外统一。所以，应取消税法中关于外商投资企业和外国企业暂不缴纳房产税的规定， 将城市房地产税并入统一的房地产税，贯彻国民待遇原则，对内外资企业一视同仁，征收统一的房地产税，以公平税负。

(二)扩大房产税的征收范围

房产税是一种比较稳定的税源，由于我国城镇土地使用税与房产税的征税范围过于狭隘，使得我国财政收入缺失了部分稳定税源，同时也造成许多逃税现象的出现。扩大房产税的征税范围可以使我国城乡经济的快速发展同我国的税制政策相适应，将征税制度深入农村，对待非经营性房地产与经营性房地产应一视同仁，把这两种房地产都作为课税对象。

(三)计税依据的制定应科学合理

计税依据的制定应科学合理，以市场价值作为计税依据是目前房产税的一个发展趋势。市场价值代替原值充当税基主要有以下几点好处：

1.使税基更具弹性，当房地产市场价值上涨时，税基与财产税的收入也相应扩大和增加。

2.市场价值能够使纳税人的缴税能力得到充分体现，可以有效解决我国现行房产税计税依据存在的一些不合理问题，有助于税收公平的实现。

3.市场价值充当计税依据能够增加税率的弹性，使物价水平和税收水平相协调。计税依据选择以房地产评估价值为主，并在一定时间内保持不变，可以使税收的固定性得到有效保障。只有当房地产价值发生大幅度变化时，才需要对房地产进行重新估价，以确保物价水平和计税依据的一致性，同时还可以防止税收的大量流失。

(四)增强税率的弹性

改革后的房产税，应采用灵活的地区差别比例税率，由中央定幅度，各省，自治区，直辖市确定本地区具体适用税率。只有这样才能有效地调节地区之间的发展差异，最终实现共同富裕。我国政府在房产税的制定上，更应充分考虑到我国地区经济发展极不平衡的客观事实，应着力使税率的弹性范围扩大，同时将一定的自主权赋予地方，让地方政府能够按照当地经济发展的真正水平、土地资源的实际情况以及纳税人的缴税能力等情况，在规定的范围内适当调整税率。这样不仅能够体现出税率的弹性与灵活性，同时还能充分发挥出房产税的作用，有利于平衡社会财富、促进地区经济的协调发展。

(五)完善房产税的配套制度与政策

科学合理地实施税收管辖就必须制定一套与之相应的法律法规，通过建立一套完善的房地产法律法规体系来规范房地产的市场行为，为财产课税和房地产税的征收提供充足的法律保障，使其有法可依、有法可循。

解决房产税存在的问题，单独凭借税务部门的努力是远远不够的，我国税务部门还应联合房产管理、土地管理等多个部门，建立一套完整的财产登记制度。为了有效降低逃税、偷税的发生率，增强对房地产税源的控制，我国政府还应建立房地产交易价格和产权的公开查阅制度。税务部门通过利用信息管理技术能够得到更为全面的房地产交易的全部数据，使房地产交易的透明度达到最大化。

另外，我国政府也要注意总结过去这几十年里房产税存在的不足，同时参照国外的先进经验，并结合我国的具体国情，制定一套与我国经济发展相适应的房地产评估制度，设置房地产评估机构，最终使房地产价值的准确确定得以实现。房产税的征收以房地产评估值为主要依据，这样能够对纳税人的缴税能力与房地产价值做出一个较为客观的反映，可以有效解决我国现行房产税计税依据存在的一些不合理的问题，真正做到占有财产多的纳税人多缴税，占有财产少的就少缴税。随着市场经济的不断发展以及房地产市场的不断变化，房地产的评估值也需要做出重新调整，这就需要在全国范围内建立一套规范、统一的房地产价格评估制度。