2 物业税征收必须遵守的原则和需要解决的问题。

2.1 征收物业必须遵守的原则。

物业税征收需要遵循一定的原则才能保证征收的顺利进行，而征收应遵循的主要原则有课税公平原则、税收效率原则、实质课税原则和政策调控原则等[2]。

2.1.1 课税公平原则。

一般认为，税收公平原则既包括税收横向公平，也包括税收纵向公平，即物业税的税收负担必须根据纳税人的负担能力分配，负担能力相等，税负相同;负担能力不等，税负不同。同时，禁止对特定纳税人给予歧视待遇与无正当理由情况下对特定纳税人给予特别优惠。

2.1.2 税收效率原则。

税收效率原则包含两个方面，一是经济效率，二是行政效率。前者要求物业税的制定要有利于资源的有效配置和经济体制的有效运行，后者要求提高物业税的行政效率。

2.1.3 实质课税原则。

实质课税原则是指应该根据客观事实确定是否符合课税要件，并根据纳税人的真实负担能力决定纳税人的税负，而不能仅考虑相关的外观和形式。

2.1.4 政策调控原则。

税收是政府宏观调控的重要手段，物业税的开征可以用来推行国家宏观政策，实现其它调节社会经济的宏观目标。例如保护耕地、支持“三农”，完善土地和住房制度，引导房地产经营行为，以及促进房地产资源的配置等。

2.2 征收物业税需要解决的问题。

为适应市场经济机制和分税制财政体制的要求，努力完善我国的不动产税制，方便税收征管，还必须考虑到与不动产税制改革相关的几个问题。

2.2.1 解决不动产税的立法层次问题。

依法治税是我国建立社会主义市场经济的基本要求，实行依法治税的前提是要制定一部立法层次高、可执行性强的税法，由于现行不动产税如房产税、城市房地产税和城镇土地使用税这三个税种存在着立法层次不高(国务院暂行条例、省级政府制定的实施细则)、约束力较弱等问题，纳税人(尤其是“三资”企业)经常对法律效力提出质疑，有的甚至提出行政复议[3]。因此，我们在建立新的不动产税制时，必须确立税收法定原则，适时出台我国“不动产税法”。同时，要在提高立法层次的前提下，进一步增强不动产税政策的透明度和可执行性。

2.2.2 关于土地出让金问题。

物业税能否取代土地出让金，是理论界关于物业税改革中的焦点问题。。

吴俊培[4]、马克和[5]认为应该取消土地出让金。理由是：

现在地价攀升导致房价太高，认为以物业税取代土地出让金，就可以把地价的负担从房地产开发者身上后移到房屋使用者身上，这样，政府在向房地产开发者供给土地时，就可以无偿拨付，房地产开发成本下降，房价就会大幅下降，从而使更多的人买得起房屋。

另外，因为物业税本身就是不动产税或者说是房地产税的别称，因此，物业税的征收对象应该是房产和地产，土地出让金应该取消。

何振一[6]、宏诚[7]认为物业税与土地出让金是不可替代的。理由是：

⑴ 城镇土地属于国有，政府代表国家以土地所有者。

的身份收取土地出让金;而物业税是国家对物业拥有者的财产通过征税来再分配。两者具有不同的概念和作用，是两码事。⑵ 从购房者角度看，未必能真正得到实惠。政府免去开发商的出让金，开发商未必将减免的地价款让利。而房地产的交易价格主要受供求关系所调节，开发商有可能将减免的出让金转化为自己的利润，所以房价未必会下降。

2.2.3 开征物业税可能产生的负面效应。

开征物业税虽然能给社会带来带来许多的有利之处，但凡事有好的一面也会有不好的一面，而开征物业税也会带来一些负面效应：

⑴ 将会触及“三农”问题将农村纳入征税范围，可使农村农民有效利用土地，提高土地使用效率，减少多占用土地的欲望;可改变农民盲目建房、多占房的现象;有利于减少城乡差别，促进小城镇建设，提升农村住房建设水平;短期看财政效益很少，长远看扩大了税基，会得到较多的收入。

⑵ 物业税的开征会使老百姓的住房出现“平买贵住”现象。

征收物业税，是要将开发商建房时缴纳的包含土地出让金在内的一部分税费，改由购房者在购买房屋以后按年缴交。从理论上说，可在一定程度上降低消费者的购房成本，而开征物业税后，按年交纳物业税有可能比原来一次性交纳税费要承担的多，房产升值所带来的收益还会因物业税大打折扣，会产生一种“平买贵住”现象。

⑶短期内会造成政府财政紧张。

现阶段通过开发商“圈地运动”土地出让金占到政府财政收入的 20% 或更高。一旦征收物业税，政府不但要负担征收成本，还不能一次性拿到土地收入，必须在 50 至 70 年内由房产持有者向政府逐年支付，使当地政府的财政收入突然下降[10]。

对此，我们需要采取一些必要的应对措施来改善开征物业税所产生的负面效应，以便减少它的弊端，更好的服务社会。

3 对于开征物业税的一般建议。

3.1 调动地方政府的积极性，将征收和管理的权限下放。

目前国际上通行的做法基本都是把物业税作为地方财政的主要来源，比如在美国，物业税是联邦、州、地方三级政府中地方政府的主体税。从物业税的计税依据上看，我国的物业税也应当归地方政府征收。