| 编者按：2012年房地产估价考试学习方法密籍2 |
2、思维要清晰。答题要条理分明，层次清楚。以99年试题问答题的第3题为例。对于该题我们可以这样思考：甲的收益不应因乙送礼的个人行为受到影响，从而甲公司的所提应为1000M2×3000元/ M2÷2×(1-7%)=1395万元，乙公司的所得应为实际回收的总价款中扣除甲公司所得后的剩余，即为2762.1-1395=1367.1(万元)。该题充分说明：考生在考试时思维要清晰，绝不能思维混乱。
再以99年试题问答题的第1题为例，不少考生在考试时答了非常多，把《规范》中P34的结果报告中的第(三)项内容全部罗列上去，显得条理不分明，层次不清楚，如果能分土地的权属状况，房屋的权属状况，土地的实体状况，建筑物的实体状况四个方面进行细化，给阅卷者的感觉都会好多了。遇到这类题目一定要利用“条条”把内容“框住”亦即首先要保证把要点答全，然后有时间再去细化。
二、指错题的考试方法
很多考生在考“指错题”时并不是指不出错误，而是因为答题方法不正确丢了很多分，结果阅卷者觉得非常惋惜，考生感到非常痛心。丢分的情况主要表现在如下几个方面：
(1)考生虽然指出了很多错误，期中有很多也指对了，甚至有的考生指出了13个正确的错误，但因为同时在前面也指错了不少错误，结果得分很低。例如某个考生在13行的答卷纸上指出了19个错误，期中前面的8个指错了，而且占据了8行答题位置。后面的11个指对了，则该考生只能计5条正确的答案，即只能得15分;如果相反，即指对了的11个错误排在11前面行上，则该考生可得33分;同样的答案由于位置排列不同，考生却相差“千里”。因此答题时要把自己有把握的、确定的错误排在前面，而且要一个答案占据一行。
(2)把本属于两条或多条的正确答案写在一行而丢分。例如：某考生指出了19条错误，期中前面的13条指对了，后面的6条指错了。如果该考生未把13行全部填满，则缺一个空行可增计1条行分。如果该考生13前面条正确答案占据了7行，后面的6条错误答案占据了4行，则该考生可计9条正确的答案，即得分为27分;但如果前面13条正确的答案占据了7行，后面的6条错误的答案占据了6行，则只能计7条正确的答案，即21分，虽然正确答案全部答出，但得分却只有满分的一半多1分而已。
(3)把本属于一条的正确答案分成了两条，占据了两行的位置，即浪费了一行的位置而丢分。例如：在市场比较法中，B、C的区域因素修正有误(分子分母填倒)分成两条，即B的区域因素修正有误，C的区域因素修正有误，仍然只计1条答案的分，整体上因浪费了一行的位置而白白地丢掉了3分。针对上述丢分的情况，结合评分标准，笔者就指错题的考试提出以下考试方法。使读者知道怎样在13行的答题排列出自己的答案，知道如何界定一条错误，该分的时候分开，该合的时候就合。
1>考试时，如果自己时间够，则要先把答案写在草稿纸上，答完后把答案排一下序，把自己认为肯定的答案写在前面，并且要每一条占据一行，把自己怀疑态度的答案尽量挤在后面的一行里。
2>如果在“估价对象”中已找出三个错误，则不必再仔细寻找，应接着往下阅读，以免一个地方纠缠太多而没有时间阅读报告的其余部分，等有时间再来仔细阅读“估价对象”一项的内容。
3>如果考试的估价报告中有“个别因素分析”、“区域因素分析”和“市场背景分析”的内容，而且篇幅较长，则可以跳过该三个部分，以节省时间来寻找估价方法运用上的错误。
4>在按照自己的理解指定错误后，对照本资料对指错题常见错误的概括进行一遍检查，看看是否有漏指的错误。
三、改错题的考试方法
考生需要知道的是：
1、本题中将正确的内容改错是要倒扣分的，因此不能随便指，也不能随便改。
2、本题的错一般不是3个就是4个，这样像98年的试题只有3处计算，因此，可以肯定的3处计算都错了。
3、本题包括指出错误和改正错误两项工作，按98年的评分标准，只指了错误而未改正或改得不正确，每处可给1分，这样，象98年的试题，即使一点都不懂，也可能得3分。
4、本题中有些明显是正确的，如99年试题中的第1、2、6项计算，这样也最起码可以得3分，据此，也许已知道了本题的考试方法，那就是排除正确的，当只剩下3处时，不必再思考，首先指出它是错误的，然后再改，不会改也要改，因为将错误的内容改错不倒扣分。
第三部分 《房地产估价案例与分析》考点分析与详解
一、问答题
(一)估价原则的运用
1、最高最佳使用原则(在合法原则前提下)：用途、强度、适应性。
例1：96年试题
例2：某房地产地处繁华商业区内，占地900平方米，地上200平方米建筑为一旧式住宅，委托人要求评估该房地产的现时交换价值。评估人员经过调查了解到，现该区域商业用途土地价格为4万元人民币/平方米，该区域的商品房价格为1万元人民币/平方米，城市规划中该区域的容积率为5。该房地产的现时价值在不考虑出让金的情况下大约是多少?并说明评估时的依据和理由。
答案：
1、该房地产的现时价值约为3600万元人民币。
900×4=3600(万元)
2、依据和理由：上述评估结果依据了房地产评估中最佳使用原则。因为，该房地产的现时用途是很不合理的。其一、在商业区内建民宅，在用途上不合理;其二、使用强度未达到城市规划规定的容积率，土地未得到充分利用。按照房地产评估的最佳使用原则，该房地产应该以拆除重新利用为前提，按商业用地进行评估。故评估值大约为3600万元人民币。确切的价值应该是3600万元减去拆除旧建筑费用后的价值。
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