| 编者按：房地产估价师：评估师如何理解市场及市场价值2 |
四、市场价格与市场价值的区别
在执业过程中，评估师最熟悉的技术术语莫过于“市场价格”与“市场价值”。虽然两者有许多相似之处，但亦存在较大区别。市场价值是一种公平的市场价格，市场价格的范围比市场价值要宽泛，而且，由于并不是所有的市场价格都是公平的，因此，只有满足市场价值定义的市场价格才能代表市场价值。
事实上，市场价格也不是一定要等于评估师所估的市场价值，评估师所得出的只是“可能的”成交价格。也就是说，评估师所得出的市场价值并不一定就是资产的成交价格或交易价格，而是资产在特定的条件下交易，可能形成的交易价格。不同的交易条件决定了不同的市场价格，这也就是为什么会有不同的评估结论的理由。另外，市场价值并不等于卖方转让资产的实际所得，也不等于买方购买资产的实际支出，因为还有交易成本(有关交易税费和中介费用)。
虽然评估市场价值的方法有多种，但是评估方法的选择并不是随意的，而是要根据数据的可获得程度以及市场或资产本身相关的条件决定的。但是只要是以市场数据为基础，采用任何评估方法得出的评估结果也一定是市场价值。现以市场比较法为例说明评估的技术思路(见图1)。
1、可比较市场交易数据的市场价格调整为市场交易数据的市场价值，这种调整实际上是一种市场环境或市场交易条件的调整;
2、将可比较市场交易数据的市场价值调整为委估资产的市场价值，这种调整是对市场参照物与委估资产自身的状况、性能等的调整，与市场环境无关;
3、委估资产的市场价值调整为委估资产的市场价格;
4、将可比较市场交易数据的市场价格调整为委估资产的市场价格。
在上述的评估流程中，评估师的工作只是进行第一步及第二步调整，即通过对市场数据的评估分析得出委估资产的市场价值。第三步调整则是客户的工作，因为资产评估的作用是为客户的特殊评估目的而提供作价依据。在得到评估师的评估结论后，客户还需根据委估资产的客观市场条件确定其市场价格。
另外，按照市场价值的要求，评估师的评估结果应反映资产的市场价值。但是，评估师在评估计算过程中如果并未实施第一步调整，而只进行了第二步调整，即未对市场数据的市场价格与市场价值的市场环境差异进行调整，而只是调整了市场参照物与委估资产自身的状况、性能上的差异，则评估结果实质上所反映的并不是市场价值，而只是市场价格。这正如上图中第四步调整过程所示。
五、市场与市场价值
1、市场的描述
在不完全竞争市场中，市场价值应该是所有交易价格的统计分布，它通常包括以下三个参数：平均值、相对于平均值的离散程度、图形形状。
平均值是最常用的、也是最熟悉的一个统计参数。但是，在某种市场情况下，由于异常数据的存在，会对平均值产生一定的影响，而中值却可以避免这种影响。在一个对称的分布中，如图1所示，平均值与中值是相同的。但是，对于一个非对称的分布，如图2所示，平均值与中值就会代表不同的数值。
对于分布的离散程度，一般采用标准差来计量。标准差越大，与平均值的离散也就越大。在离散分析中，变异系数也是一个主要参数，它等于标准差除以分布的平均值。变异系数越小，分布的离散也就越小。
采用变异系数，可以对具有不同平均值的分布进行比较，标准差表示的是一项分布离散的绝对数值，而变异系数表示的是一项分布相对其平均值的离散程度。
在理论上，对正态分布的图形并没有限制，但是，在现实的市场中，市场价值的分布通常如图2所示。
2、市场价值的取值
由于市场价格的离散，对于市场价值的表述亦存在不同的观点，具有代表性的主要有以下三种：
(1)市场价值是市场价格的平均值。
(2)市场价值是市场价格的中值。
(3)市场价值是市场价格中的最可能价格。
在实践中，许多评估师喜欢采用平均值，也有的选用中值。虽然平均值与中值存在一定的差异，但两者基本上均避免了异常价值的出现，而且均明显具有向心性趋势，从而使评估结果不会出现较大的偏差。
但是使用中值也有一定的局限性。如在非对称分布中，中值将会向倾斜度较缓的方向移动。因此，在非对称分布的趋势分析中，中值很少被采用。
有些评估师可能认为，平均值与最可能价值是相同的，但是这种结论只有在图1中的正态分布中才会成立。
如果对市场价格数据进行统计分析，最可能价格应是市场价格出现机会最多、频率最高的价值。例如：有10个市场交易数据，其市场价格分别为100，150，200，150，200，100，250，150，200，150元。显然，150元的交易价格出现的频率最高，为4个，所以，从上述数据分析中可以得出如下结论，即市场中的最可能价格为150元。
从理论上讲，一个理想的市场模型应如图1所示，交易数量与市场价格的关系服从标准正态分布。而在一个现实的市场中，市场价值的分布并不是一个标准正态分布。而是略带向左倾斜的分布。
所以，在非对称分布中，平均值、中值、最可能价格各不相同。如图2所示，由左向右三点分别代表最可能价格、中值和平均值。平均值、中值均位于最可能价格的右侧。随着不对称程度的增大，中值和平均值与最可能价格的距离会越来越大，但是不对称程度对平均值的影响最大。由此可以看出使用平均值及中值的局限性。
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