| 编者按：房地产估价师考试《案例与分析》解题思路分析经验之谈4 |
成本法
1成本应为社会平均成本,即客观成本
2注意各种物业的价格构成(及商品房，农地征用，拆迁房屋)
3注意保险估价不计地价，评估抵押价值时的土地价值考虑是否正确,看是直接还是间接损失,如不可修复,应有说明
4销售税费的依据是销售收入不是成本，税费的构成是否正确
5入股的估价应说明入股后的用途
6注意计税方式是否正确，如房产税要减去原值得10-30%，个人按市场价格出租居民用房4%，营业税3%
7折旧计算是否正确(包括年限和项目,公式)
8用成本计算而非成本价
9长寿命的折旧要减去短寿命的重置价格
假设法
1预期的价值应减去管理费销售费税和购入土地的税费
2察看项目是否齐全
3看传统方法和现金流法的注意事项，现金流不计利润和利息，传统不折现
4注意项目必须是有投资开发和在开发潜力的房地产
5其未来的用途应该合法和符合最高最佳使用原则
6、最佳开发利用方式的确定、分析是否充分;
7、估算开发总价值若用比较法确定，比较过程中应有相当的说明，若用收益法要注意收益法中常见的问题;
七) 估价结果确定(详细说明估价结果及其确定的理由)
再仔细看看以下：
1对照估价规范看估价报告案例是否符合规范格式，内容描述项目是否完全、合适，书写方式，用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字等是否准确。
2察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确
3估价时点是否准确
4修正年限是否正确
5检查计算是否正确，前后数据是否照应一致
6对采用的方法是否有合理的说明和理由
7任何一项数据都应有来源依据，必要时说明
8注意利息的计算方式，期限
9报告有效期应以报告完成之日为准
10现实用途和法定用途相符
11注意对价格的称谓是否错误(比准，收益，积算)
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