| 编者按：房地产估价师考试《案例与分析》解题思路分析经验之谈3 |
八) 估价原则(说明本次估价遵循的房地产估价原则)
(缺少与估价方法对应原则)
九) 估价方法(说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义)
1、只使用了一种估价方法
2、能用市场比较法的没有用。
3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。
4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。
5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定
6、缺少估价方法定义
十) 估价结果(说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格)
(1)评估结果中没有说明币种，没有写成大写。
(2)对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。
(3)缺少单价或总价
十一) 估价人员(估价人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章)
十二) 估价作业日期(说明本次估价的起止年月日)
十三) 估价报告应用的有效期(说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年)
以估价报告完成时间开始
三、估价技术报告漏项(共7项内容)
一) 个别因素分析
注意分析因素与估价对象类型相吻合(还要补充)
商业：临街状况、内部格局、楼层、面积、装修
住宅：建筑物结构、类型、式样，设施、设备，质量，朝向、楼层。
工业：用地面积、地质水文条件
二) 区域因素分析(
注意分析因素与估价对象类型相吻合(还要补充)
商业：繁华程度、交通条件
住宅：交通条件、生活服务设施、公用设施、环境状况。
工业：区域：交通、基础、地理位置
三) 市场背景分析(详细说明分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来)
四) 最高最佳使用分析(详细分析、说明估价对象最高最佳使用)
五) 估价方法选用(详细说明估价的思路和采用的方法及其理由)
1、未说明选用方法理由，
六) 估价测算过程(详细说明测算过程，参数确定等)
1、收益法
(1)收益期限确定错误。
(2)没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。
(3)对于客观收益没有考虑到未来的变化。
(4)收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率;求取的方法错误;收益计算中有关面积套错了。
(5)正常费用的测算错误
A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。第二，对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三，自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四，把所得税也作为总费用的一个组成部分。
B、费用的计算中计费基础错误。
C、费用的计算方法错误。
D、参数确定错误。
E、总费用中包含了折旧费。
F、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。
(6)报酬率确定错误
A、报酬率选定错误
B、用途不同的部分采用了相同的报酬率
C、安全利率选择错误
D、把物价上涨率和经济增长率作为报酬率。
2、市场法
(1)修正系数的确定没有充足的理由
(2)比较实例的数量不够，即没有达到三个以上(含三个)的可比实例
(3)修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。
4)单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整幅度超过了30%。
(5)比较修正的方向错误。
(6)可比实例不符合条件。
7)区位状况与实物状况混淆不请。
8)区位状况与实物状况具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异。
9)区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有与评估对象的特点结合起来。
(10)比较修正项目有漏项。
(11)间接比较与直接比较混淆不清。
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