| 编者按：房地产估价师考试《案例与分析》解题思路分析经验之谈2 |
第二节估价报告指错
一、答题技巧
1、指错题指出的错误根本不只13处，……这样的情况下应该如何取舍?“
这是因为错误的严重程度不一样，有些错误是因为前面错了引起的连锁错误，有些是次要的错误，你要把自己觉得有把握的错误写在前面，否则，13个错误写完了，后面你再写得多也没分!
2、揣摩评卷人的心理
3、先理草稿，再答题
二、答题思路
(一) 阅读报告：1、先了解估价基本事项。2、了解价值定义。3、了解方法技术思路。4、看估价依据全不全，假设限制条件，特殊说明。5、测算过程。6、估价结果
(二) 错误类型
1、不全面。①缺有效期、价格内涵、资质等;②假设限制条件;③估价依据、基准地价、估价人员现场调查;④估价结果。
2、不规范。①术语不规范;② 表达方式不规范(带有感情色彩、模棱两可如可能大概);③错别字。
3、不充分。(1)取值依据不充分(数据来源、资本化率取值);(2)推理说明不充分。① 时间修正未说明市场状况分析。② 比准价格的未说明理由。如加权、平均。③ 各种方法最后综合取值的理论依据。
4、不一致。①结果报告与技术报告不一致;②两种方法之间参数不一致(基准地价、比较法中的年期修正、资本化率);③报告中有两个估价对象，分开评时参数不对应;④前面的因素分析和后而后面的取值计算不一致;⑤推理说明与结论不一致。
5、 不正确。①每一项描述不正确(评估目的);②推理分析不正确(与常理相悖);③方法选用不正确;④技术路线不正确(公式、价值内涵、时点、形成过程)
(三) 常见错误
一、报告书不完整(共8项内容)
1. 封面
2. 目录
3. 致委托方函：
时点、对象、目的、结果、有效期、签字、盖章
4. 估价师声明
5. 估价假设和限制条件
① 说明不全(评估时，工业房地产作商业用途，假设……);
② 他项权利(抵押权对资产的影响);
③ 特殊处理(无法确认的数据特殊处理);
④权证说明(证与用途不一致，产权问题，他项权利是否评估，出让土地最高年限超出的处理如：商地本应40年，证载70年，要按40年处理，划拨土地转让的说明)。
6. 估价结果报告
7. 估价技术报告
8. 附件
二、估价结果报告书漏项(共13项内容)
一) 委托方(委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名和住所)
二) 估价方(估价机构全称、法定代表人、住所、估价资格等级)
三)估价对象(概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中：
对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况;
对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况)
另外注意：1) 土地使用权人交代不清
2) 土地使用权性质交代不清，如是出让还是划拨土地，集体土地还是国有土地等
3) 土地使用年限交代不清，如起止年月等(划拨土地不需交代)
4) 是否具有土地使用权证没有交代
5) 是否具有房屋所有权证没有交代
6) 房屋用途交代不清
7) 建筑物结构交代不清
8) 房屋建成年代交代不清
9) 房屋的权属交代不清(特别是抵押的情况)
10) 房屋的状态交代不清楚(如在建工程的投入数量)
11)面积前后不符，分部之和不符合总面积;
12)建筑物装修情况要详细、尤其是商业用途
四) 估价目的(说明本次估价的目的和应用方向)
着重察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确
五) 估价时点(说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日)
估价时点是否准确(注意各种估价目的房地产估价的估价时点)
与后面引用的时间数据是否吻合。(交易时间修正、汇率)
六) 价值定义(说明本次估价采用的价值标准或价值内涵)
采用公开市场价值标准，还是特殊估价
七) 估价依据(说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料)
(提供与估价目的、估价对象类型及数据有关
1、 估价规范2、委托书3、少重要法规
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