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2013年土地估价案例与报告考点：路线价评估的基本程序
1.地价实例调查
地价实例调查，一般应以最近两年内土地交易、租赁以及房屋交易、租赁样本为主要调查对象。其调查的宗数应适当且分布均匀，调查结果应反映市场价格的真实性。
由于我国土地市场管理还不完善，给地价调查工作带来一定难度。一般情况下，主要向交易双方当事人、街道办事处、公证机关、房产管理机关、金融机关、土地管理部门等收集实例。调查资料类型主要包括土地出让、转让、土地租赁、房屋买卖、房屋租赁、合作建房、企业兼并等。调查资料应分别记载于买卖实例调查估价表或租赁实例调查估价表等表中。如有出国急售、债务清偿、竞投、人为哄抬、畸零地或亲友间买卖等特殊交易实例的情况，也应记载于调查估价表中。
2.宗地地价计算
宗地地价主要是应用市场比较法、收益还原法等估价的常规方法及由此派生的其他方法进行测算。但由于我国土地市场还不完善，很难形成统一、规范的交易案例，因此，只能从现有土地转移方式中，通过分析计算其中的土地的价格。按照土地转移方式，计算样点宗地价格主要利用土地出让、转让、土地租赁、房屋买卖、房屋租赁、联合建房、柜台出租、商品房买卖、企业兼并、土地人股、以地换房等资料计算。
3.宗地数据检验
在同一路线价区段内，若干宗地之间也存在着土地的个别性、交易的随机性，因此土地价格是否准确难以确定，甚至同一块土地也因为购买方不一样，交易价格会产生很大的差别，所以要有一个衡量的标准，偏离标准过远的地价样本应作为异常值剔除，这个标准就是标准宗地的土地价格。当同一路线价区段内的地价样本超出了与标准宗地比较允许的幅度，可作为地价异常值剔除。对各种宗地价格，也可根据各宗地同标准宗地条件的差异，进行宗地价格修正，然后用修正后的价格计算路线价。
对修正后的宗地价格，要对各种资料计算地价的方法进行数理统计检验，以保证计算结果的科学性和合理性，使各种方法计算的宗地价格能同时用于路线价的估算中，检验的方法主要有秩和检验法，其目的是检验资料处理中可能带来的系统误差。