2014年土地估价师《理论与方法》选择练习题(4)
1.下列土地估价中的技术处理不正确的是( )。
A.当采用市场比较法评估时，选择的比较案例应为3年内成交的交易实例
B.当采用成本逼近法评估宗地价格时，计算土地开发费用应准确区分宗地红线内外的开发程度
C收益还原法中估价对象的净收益应根据估价对象实际经营的财务报表分析获得
D.剩余法中未来开发完成的房地产价值可以采用市场比较法、收益还原法进行测算
答案：C
解析：客观的财务报表是企业经营状况的基本反映，但是由于企业在经营过程中往往会受到经营管理水平、不合理的人为干预等偶然因素的影响，造成企业财务报表不能客观地反映企业经营状况和土地及有关资产的收益能力，因此在利用企业财务报表进行企业经营收益分析时，应进行适当调整，调整为正常经营管理水平下的客观收益;其次还可以根据企业的经营项目，按照其生产的产品或提供的服务项目及其相应的市场价格，分析计算其客观总收益。
2.受理估价委托时应明确估价基本事项，其中不包括( )。
A.明确估价目的
B.明确估价对象
C.明确估价时点
D.明确估价收费具体数额
答案： D
解析：估价收费具体数额不能在受理估价委托时明确。
3.某房地产开发商取得一宗商业用地法定最高年限土地使用权，预计2年完成开发建设，经调查测算，项目建成后的商场房地年净收益可达到400万元，综合还原率为7%，则开发完成后的不动产价值为( )万元。
A.5333
B.5277
C.4804
D.4754
答案：B
解析：商业用地最高年限为40年，2年完工，剩余38年。
400÷7%×(1-1/(1+7%)38)=5277万元。
4.某城市写字楼用地的评估中，应选取同时期的( )对比较案例估价期日进行修正。
A全国综合地价指数
B该市综合地价指数
C全国写字楼地价指数
D该市写字楼地价指数
答案： D
解析：市场法可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。由于可比实例的成交日期通常是过去，所以可比实例的成交价格通常是在过去的房地产市场状况下形成的。应尽量选取同类的地价指数进行修正。
5.采用基准地价系数修正法评估宗地价格时，需要通过各方面的比较将对应用途和级别的基准地价修正为估价对象宗地价格，在比较修正的因素中不包括对( )的修正。
A.建筑物成新状况
B.土地开发程度
C.土地使用权年限
D.容积率
答案：A
解析：基准地价系数修正法比较修正的因素有年期修正、容积率修正、开发程度修正等。
6.下列城市规划因素中对地价影响最大的因素是( )。
A.面积、形状、土地使用年限
B.防洪堤、供电容量、消防站
C.绿化、游憩设施、环境质量
D.用途、容积率、建筑密度
答案：D
解析：土地用途、容积率、建筑密度的影响最大，用途的改变直接影响着地价，容积率、建筑密度决定了楼面面积的多少。
7.某宗房地产的总价值为90万元，其中土地价值20万元，通过抵押获得贷款60万元。若投保火灾险，其投保价值最高为( )万元。
A.30
B.60
C.70
D.90
答案：C
解析：总价值90万元，土地价值20万元，房产价值70万元，火灾险投保为房产价值，因此最高70万元。
8.依据交通原则建立起来的中心地体系，上级中心地可以支配下级中心地 ( )的商服活动。
A.全部
B.1/2
C.I/3
D.1/6
答案：B
解析：依K=4的原则形成的交通系统，高一级中心地除包括自身处的一个完整的次一级中心的市场区外，还包括相邻6个次一级中心的市场区的1/2。
9.某公司以年租金540元/平方米的价格租用某商业不动产，该不动产的剩余土地使用年期为30年，建筑容积率为1，建筑物的成新度为70%。据调查，同类建筑物的重置价格为2000元/平方米，同类商业房地产的法定最高年期土地出让价格为3000元/平方米，土地还原率为8%，建筑物还原率为10%，不动产综合还原率为9%。则该不动产的价格为( )元/平方米。
A.3650
B.4232
C.5270
D.5599
答案：B
解析：该不动产价格应为建筑物价格+土地价格
建筑物价格=同类建筑物重置价格×成新度=2000×70%=1400元
土地价格：已知同类商业土地最高年期的出让价格为3000元/平方米，则30年的价格为：
3000÷(1-(1+8%)40)×(1-(1+8%)30)=2832.2元
则不动产价格=1400+2832=4232元