2015年土地估价师考试《案例与报告基础》练习题四
下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。
土地估价技术报告
第一部分
一、估价项目名称：××厂地价评估二、委托估价方(略)
三、受托估价方(略)四、估价对象(略)五、估价目的：对××厂的土地使用权价格进行评估。
六、估价依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》及实施条例。
(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。
(3)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
(4)国家土地管理局、国家体改委《股份有限公司土地使用权管理暂行条例》。
(5)××市有关土地的法律法规及文件规定。
(6)委托方提供的有关资料(略)。
(7)估价人员实地勘察和调查收集的有关资料。
七、地价定义
此次评估地价是评估对象50年期工业用地国有土地使用权于评估期日的价格。
八、估价期日：2009年6月30日
九、估价日期：2009年8月13日
十、估价结果
总地价：40605565.80元估价结果一览表(略)
十一、需要特殊说明的事项
(1)本报告提供的土地价格构成中不包含评估地块红线内基础设施，如管线、码头、道路等的费用。
(2)本报告评估地块为××厂划拨土地的一部分，评估范围由委托方划定，其面积以土地勘测定界机构勘测定界结果为准。
(3)本报告中采用的房屋建筑面积由委托方提供，作为评估时的参考。
(4)本报告需按国家规定，经政府土地管理部门确认后，方可作为确定股份制改造企业土地使用权价格的依据。
(5)未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任何一部分均不得以任何方式公开发表或
引用。
(6)本报告自估价期日起半年内有效。
十二、土地估价师
姓名签名×××(略)×××(略)×××(略)
十三、土地估价机构(略)
2009年8月22日
答案：
土地估价技术报告的错误之处：
1.第一部分后面应写上“总述”。
2.估价项目名称不明确。
3.“估价目的”中未说明估价的应用方向。
4.“估价依据”中未列出土地估价的技术标准，即估价规程。
5.“地价定义”中未说明土地开发程度。
6.“估价日期”中未注明估价的截止日期。
7.“估价结果”无单位地价和大写。
8.“需要特殊说明的事项”中未说明估价的假设条件。
9.“估价师签名栏”无估价师资格证书号。
10.“土地登记状况”中证书名错，应为国有土地使用证。
11.登记状况中无四至、登记等。
12.“土地权利状况”栏未说明他项权利状况。
13.区域因素与个别因素混淆(其中：将个别因素(宗地形状、面积)列入了区域因素;将区域因素(环境条件)列入了个别因素;个别因素中未说明宗地的基础设施状况及土地最有效用途)。
14.在市场比较法的计算公式中无个别因素修正。
15.交易情况说明不正确。
16.在因素条件表中应将“宗地面积形状”列入个别因素栏，将“环境条件”列人区域因素栏。17.在选取的实例中，实例3超过了规定年限(5年)。
18.个别因素修正中，“面积形状”修正错误。19.“基础设施状况”未作修正。
20.交易时问未作修正。
21.期日修正未作详细说明，只一般描述为“地价下跌了5%”。
22.实例2“容积率”修正错误;实例1、实例3容积率未修正。
23.实例2年期修正错，应为实例1年期修正，30次方和50次方。
24.年期修正未对，r的取值作说明。
25.市场比较法的最终结果应取算术平均数，不应为众数。
26.成本逼近法公式错，无土地增值收益。
27.在成本逼近法中，计算土地取得费不能以项目实际发生的费用为依据。
28.“土地平整费”不应计入“土地取得费”。
29.“土地开发费”无取费依据。
30.利息计算中的“利息率”的确定无依据。
31.投资利息中开发期没有乘1/2;按复利计算。
32.利润率的确定没有依据。
33.成本逼近法计算过程中没有计算土地增值收益。
34.成本逼近法的最终结果没有进行年期修正。
35.估价结果未大写。
36.第四部分应为“附录”。