2015年土地估价师考试《案例与报告基础》练习题二
一、案例分析题(2题，每题20分，共40分。请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题)
(一)
某开发商于2009年6月在B城市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权，其使用年限为70年，容积率为2。2010年10月，在完成土地平整和基础设施建设之后，开发商通过对小区规划土地利用率和成本的分析，觉得容积率可以适当提高。后经规划部门同意，将容积率调整为3。根据出让合同的有关条款，如果在3年之内按照对历史情况的补充处理适当调整规划，不作为重新供地批复，开发商按照当地政策补交地价，并办理了相关手续。当时针对补地价的计算方式曾有以下不同的主张：
算式1：补地价(总价)=增加容积率后的总地价-原容积率下的总地价
算式2：补地价(总价)=增加容积率后的总地价-原合同出让价
算式3：补地价(单价)=(增加后的容积率-原容积率)×原容积率下的楼面地价
算式4：补地价(单价)=(增加后的容积率-原容积率)×原合同出让价的楼面地价最后经过协商并报地价委员会，按照算式1进行补地价。
问题：
1.最后选择“算式1”补交地价款，政府是否按照收益最大化的原则进行决策的?为什么?如果改变容积率所引起的地价增值都作为补交地价款，请按照地价款从高到低的顺序对上述4个算式进行排列，并简单说明理由。
2.该开发商补交地价前，需要补办哪些主要手续?
3.测算补交地价需要进行评估，对评估对象、基准日、土地使用年限应该如何设定?请说明理由。
4.按照计算式确定补交地价是一个相对静态的方式，对政府的土地收益仍然会有一定的影响。假定该土地可以重新拍卖，并且拍卖成交价格明显高于拍卖底价(底价是参照评估价格确定的)，请问是什么原因造成的?对地价补交额度会有什么影响?
5.谈谈你对制定补地价政策方面的建议。
(二)
下面是一份现场调查工作图稿。由于只是某估价师为判断是否可以接受一宗土地抵押评估委托而进行前期调查，所以调查内容及标注有些粗略。其中，实线部分为原图内容，虚线部分为该估价师现场标记的有关信息。
请阅读该图并回答以下问题。
1.根据上图填写下面有关信息。工
作底图种类：( )权利人：( )宗地编号：( )
所在街坊：( )地类：( )四至：( )
2.列出你能够从上图中获得的有关该宗地个别条件的信息(提示：不少于5个)。
3.列出你能够从上图中获得的有关该宗地周边环境的信息(提示：不少于8个)。
4.假定委托方需贷款300万元，该地贷款率为60%，该区域商业用地平均容积率为2.00，
估价对象建筑占地面积为120m2，经过你的判断，估价师能否作出可以接受委托的决定?列出你的判断依据(提示：简要计算步骤)。
参考答案
一、案例分析题
(一)
1.从政府收取地价收益最大化出发，算式优选顺序为：算式4、算式1、算式3、算式2;或优选顺序为：算式1、算式4、算式3、算式2。
分析理由：
(1)算式4。拍卖成交的合同楼面地价一般远比评估地价要高，当拍卖成交的合同楼面地价高于增加容积后的评估楼面地价时，选用算式4方案最优。
(2)算式1。当拍卖成交的合同楼面地价低于增加容积率后的评估楼面地价时，选用算式l方案最优。
(3)算式3。是原容积率下的评估楼面地价补交，算式3的补交地价比算式4与算式1少，但比算式2多。
(4)算式2。是现容积率下的评估价与拍卖成交的合同价之差，是政府补交地价最少的一种，也有可能会出现负值。
2.
(1)原出让方(当地政府)调整规划批复，或重新供地批复。
(2)规划部门出具的调整规划意见书。
(3)与国土部门签订出让合同补充协议，补交土地出让金。
3.评估对象为：容积率为3条件下的住宅用地;从出让之日至今已有一年多时间，但不超过3年，根据约定，评估应按照当时的情况进行，所以基准日与土地使用年期一般设定为：
基准日：2009年6月签订出让合同日;土地使用年限为：70年。
4.(1)阐述评估价格与成交价格的关系。评估价是宗地在不同市场条件和不同交换形式下的地价水平;成交价是反映宗地在地产交易或交换等活动中的实际价格，是由交易双方认可的价格。在一般正常稳定的地产市场与正常交易的情况下，评估价与成交价应该基本一致，但当地产市场不稳定、竞卖者势在必得等非理性因素或评估价没有客观地反映土地市场实际情况时会出现拍卖价格明显高于拍卖底价(或评估价)的情况。
(2)当拍卖价明显高于拍卖底价时，选择不同地价补交算式(楼面地价)，补交的结果(补交出让金的数额)会产生很大的差异。如：补交地价时如果按照“算式2”扣减成交价格，就会由于成交价格远高于原评估价格而造成政府收益的减少。如果按照“算式4”补交地价，政府收取的出让金会高于正常情况下的收益水平。
5.(1)不符合城市规划的不允许补办手续。
(2)非政府原因的原则上不提倡补地价政策，因为补地价政策会扰乱正常的招拍挂市场，影响土地出让合同的严肃性，且从管理上容易产生腐败行为。
(3)即使要制定补地价政策，应从严控制标准，技术设计上从高收取土地出让金。
(二)
1.填写有关信息
(1)工作底图种类：(宗地图)。
(2)权利人：(黄坪旅游公司)。
(3)宗地编号：(5)。
(4)所在街坊：(74)。
(5)地类：(242)。
(6)四至：(东：东安河;南：黄坪中学;西：丽景巷;北：大场路)。
2.列出有关该宗地个别条件的信息
(1)用途：商业。
(2)土地面积：308m2。
(3)临街，街角地。
(4)矩形，规则。
(5)南高北低。
(6)地质状况较好。
(7)建筑密度较低。.
(8)向东发展受到限制。
3.列出有关该宗地区位条件和周边环境的信息
(1)二级地。
(2)银行。
(3)商场。
(4)邮局。
(5)学校。
(6)道路。
(7)河流，略有污染。
(8)古桥。
4.对于估价师能否作出可以接受委托的决定，列出你的判断依据(列出计算步骤)
(1)不能接受。
(2)该地块容积率：120×5/308=1.94。
(3)该区域商业用地平均容积率：2.00。
(4)该区域商业基准地价：1200元/m2。
(5)该地块估计地价：1200元/m2×308m2=369600元。
(6)该地块可能的贷款额：369600元×60%=221760元。