2014年土地估价师考试《土地估价理论与方法》知识点解疑2
第二章 土地价格影响因素
考点1：一般因素(宏观上)
1、 影响土地价格的因素，可按照因素与土地的关系及影响范围分为一般因素、区域因素、个别因素。
2、 概念：一般因素是指影响土地价格的一般、普通、共同的因素。对土地价格总体水平产生影响，是决定各个地块土地价格的基础。
(1) 行政因素：国家政策对土地价格的干预。土地制度、住房制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制行政隶属变更等。
(2) 人口因素：人口状况是最主要的社会经济因素。人口密度、人口素质、家庭人口购成。
(3) 社会因素：政治安定状况;社会治安状况;房地产投机、城市化进程
(4) 国际因素：国际经济状况、国际政治因素。
(5) 经济因素：经济发展状况、储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、居民收入和消费水平;物价变动;利率水平
考点2：区域因素
1、 繁华程度。
2、 交通条件。
3、 基础和公用设施条件。
4、 环境质量。人文环境和自然环境。包括地质、地势、坡度、风向、空气、嗓声污染程度等及居民职业类别、教育程度和收入水平等人文环境。
5、 城市规划限制。区域土地利用性质、用地结构、用地限制条件、区域交通管制。如：住宅注重环境优美、商业注重营业环境和收益状况;工业注重交通运输和水、电等条件。
考点3：个别因素(宗地本身的条件和特征)
1、 面积。
2、 宽度。
3、 深度;
4、 形状;
5、 坡度;
6、 宗地基础设施条件;
7、 宗地临街状况。、
8、 城市规划限制：容积率、建筑高度、建筑密度、宗地用途
9、 土地使用年限。
考点4：主要地价影响因素的作用规律
1、 一般因素从宏观上对地区整体的地价水平产生全局性影响;
2、 区域因素对地区的地产价格水平有决定性的影响。
3、 个别因素是决定同一均质地域内地块差异的重要因素，是同一区域内地价差异的主要原因。
考点5：不同用途地价影响因素的特点
1、 商业：区位、商业聚集规模、交通方便度、相对位置。
2、 居住：自然环境、人文环境、公共服务设施、公共交通条件;
3、 工业：交通条件、基础设施、工业聚集度、产业方向;
4、 农业：气候环境、土壤条件、水资源状况、水土污染、农用地基本设施状况、距城市的距离