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土地用途变更登记
一、基本概念
土地用途变更登记，也称地类变更登记，是经批准土地权利人依法变更土地用途或自然环境变化致使土地用途与原来不符而进行的变更土地登记。
严格地讲，土地用途和地类是两个不同的概念，既有联系也有区别。土地用途一般是指土地的利用方式或功能，地类是指土地利用的类别，即按照一定的分类标准划分的土地类别。二者侧重点不同，土地用途侧重反映土地的功能，地类则侧重反映土地的利用结构;二者的联系在于，当土地按照实际用途进行分类时，土地用途和地类往往具有相同的内容。此外，不同地类的不同组合形成各种用途，形成某种用途的土地可以是一个地类，也可以包含几个地类。 在土地登记中，土地分类主要是以土地的实际用途为分类标准的，因此，土地用途和地类在内容上一般是一致的。
目前我国的土地用途变更登记主要有三种类型：
1. 国有土地的用途发生变更的土地用途变更登记;
2. 农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化的土地用途变更登记;
3. 集体土地建设用地的用途发生变更的土地用途变更登记。
二、土地用途变更登记的意义
土地用途是实际利用方式的反映，是土地状况的最重要特征之一，土地利用具有社会性，不同的土地用途对个人、社会乃至环境的影响不同，因此土地用途历来为人们所重视，并成为土地登记的一项重要内容。
根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及《中华人民共和国土地管理法实施条例》的有关规定，国家实行土地用途管制制度，依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。因而，当土地的实际用途发生变更后，土地权利人(所有权人和使用权人)应当向土地登记机关申请进行土地用途变更登记，土地用途变更登记的意义在于：一方面可以保持土地登记资料的现势性，使土地行政主管部门及时了解和掌握土地利用状况的变化，方便政府对土地的管理;更重要的是可以通过土地用途变更登记，把土地利用纳入政府的规划和控制之中，从而优化土地利用结构，实现土地利用经济效益、社会效益和生态效益的最大化。
三、登记要点
(一)申请
1.申请人：国有土地用途发生变更的，其土地用途变更登记申请人为国有土地使用权人;农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化的，其土地用途变更登记申请人为集体土地所有权人;集体土地建设用地的用途发生变更的，其土地用途变更登记申请人为集体土地使用权人。
2.申请时限：国有土地的用途发生变更的，土地使用者应当在批准变更之日起30日内申请土地用途变更登记;农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化的，集体土地所有者应当在农业结构调整之后30日内申请土地用途变更登记;集体土地建设用地的用途发生变更的，土地使用者应当在接到有批准权的地方人民政府批准文件之日起30日内申请土地变更登记。
3.申请人应当提交的权属文件资料
(1)由土地登记机关发出的土地证书：国有土地的用途变更的，申请人应提交《国有土地使用证);集体土地建设用地的用途变更的，申请人应提交《集体土地使用证》;农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化的，申请人应提交《集体土地所有证》。
(2)地上建筑物、附着物权属证明：凡是地上存有建筑物或附着物的，用途变更登记申请人还应提交地上建筑物、附着物权属证明，如房管部门颁发的房产证等。
(3)土地用途变更的批准文件：国有土地的用途发生变更的，申请人应提交城市规划部门、土地行政主管部门等有批准权的部门批准用途改变的文件，以出让方式取得国有土地使用权的用途发生变更的，申请人还应提交与政府签订的土地使用权出让合同变更协议或者重新签订的土地使用权出让合同;农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化的，申请人应当提交农业部门或其他有批准权部门的批准文件;集体土地建设用地的用途发生变更的，申请人应提交地方人民政府批准用途改变的文件。
(二)权属审核
土地用途变更批准文件是土地权利人向土地登记机关申请土地用途变更登记的要件，是土地登记机关进行土地用途变更登记的依据，因此也是土地登记人员办理土地用途变更登记时审核的重点。
1.对于国有土地的用途发生变更的，土地登记人员应审核其用途变更批准文件是否为城市规划部门、土地行政主管部门等有批准权的部门签发的，以出让方式取得国有土地使用权的用途发生变更的，土地登记人员还应审核其土地使用权出让合同，审查其内容是否一致，印章是否齐全。
2.农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化的，土地登记人员应审核签发用途变更批准文件的单位是否为有批准权的部门;集体土地建设用地的用途发生变更的，土地登记人员应审核其土地用途变更批准文件是不是由地方人民政府签发的。
不管是国有土地的用途变更、农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化，还是集体土地建设用地的用途发生变更，申请人提交的土地用途变更批准文件及其他有关证明、资料都应该是真实、合法、有效的。
(三)注册登记与核发证书
土地用途变更登记不涉及土地权属的变更，因此不需报人民政府审批，由土地行政主管部门审核通过即可直接进行注册登记。
1.在《土地登记卡》上注册登记：土地用途变更登记在宗地《土地登记卡》上进行。宗地只有一种土地用途的，在“土地用途”栏内加盖变更印章;宗地含有多种土地用途并填有土地分类面积的，在“登记的其他内容及变更登记事项”栏有关土地分类面积的内容上加盖变更印章;在“序号”栏填写本次土地用途变更登记在此《土地登记卡》上进行注册登记的顺序号;“日期”栏填写本次土地用途变更登记的注册登记时间;“登记的其他内容及变更登记事项”栏填写土地用途变更的内容和依据;“经办人”栏由填写本次土地用途变更注册登记内容的土地登记人员签字盖章;“审核人”栏由负责审核本次注册登记内容的土地登记人员签字盖章。
2.更改《土地归户卡》：根据《土地登记卡》注册登记的内容，更改《土地归户卡》上的“用途”栏目的内容。
3.土地用途变更登记不涉及土地权利人或土地权利人名称的变更，土地证书的主体未发生改变，因此土地证书不需更换，只需依据《土地登记卡》上注册登记的内容更改土地证书的相应栏目。其方法是：当宗地只有一种土地用途时，在土地证书的“用途”栏目内加盖变更印章;当宗地包含多种土地用途并在土地证书上载有分类面积时，在“记事”栏“内容”项原来填写的土地分类面积处加盖变更印章。在“记事”栏“日期”项填写本次变更的日期，“内容”项填写变更的内容和依据，并由经办人签字盖章，同时加盖土地行政主管部门的公章。将更改后的土地证书核发给土地所有者或使用者。