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代理与土地登记代理
一、代理的一般概念与法律特征
代理是民法中一项重要的法律制度，指代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。代理关系的主体包括代理人、被代理人和相对人。
根据《民法通则》第六十四条规定，代理包括委托代理、法定代理和指定代理。委托代理，是基于被代理人的委托而发生的代理关系，故委托代理又称为授权代理或意定代理。法定代理是根据法律的直接规定而发生的代理关系，即代理人的代理权是基于法律的直接规定而发生的。法定代理主要是为无行为能力人或限制行为能力人设立代理人的方式。指定代理是指根据人民法院和有关单位依法指定而发生的代理关系，即代理权的产生是基于上述单位的指定，故称指定代理。
代理关系有如下法律特征：
(一)代理人在代理权限范围内实施代理行为
代理人根据代理权进行代理活动，因此代理人应在代理权限内实施代理行为，这是由代理关系的本质属性所决定的。代理人不能擅自变更或扩大代理权限。代理人超越代理权限的行为不属于代理行为，被代理人对此亦不承担责任。
(二)代理人以被代理人的名义进行代理行为
代理人只有以被代理人的名义进行代理行为，才能为被代理人取得权利、设定义务。如果代理人以自己的名义为法律行为，这种行为是代理人自己的行为而非代理行为，其所设立的权利与义务也只能由代理人自己承受。代理的这一特征使代理关系和行纪关系区别开来。
(三)代理主要是实施法律行为
代理人代被代理人实施的行为主要是法律行为，所以通过代理行为，必然在被代理人与相对人之间发生一定的法律关系，或者变更、终止被代理人与相对人之间的已经存在的民事法律关系。前者如代签合同，后者如代理变更合同内容或代理解除合同等。
(四)被代理人对代理行为承担民事责任
被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任，就是要求被代理人承受代理行为的法律后果。从形式上看，代理行为是在代理人与相对人之间进行的，然而它却产生了被代理人与相对人之间的民事法律关系。基于这种法律关系而产生的权利和义务自应由被代理人承受。
二、土地登记代理的涵义与基本原则
(一)土地登记代理的涵义
土地登记代理是指土地登记代理机构在受托权限内，为委托人提供土地登记咨询、代理等业务服务，并由委托人直接承担相应的法律责任的经营活动。土地登记代理是土地市场中介服务的一种，属于委托代理的范畴。
根据《土地登记规则》第七十五条和人事部、国土资源部《关于印发〈土地登记代理人职业资格制度暂行规定〉和〈土地登记代理人职业资格考试实施办法〉的通知》(人发[2002]116号)中规定，国家将于2003年开始实行土地登记代理人员职业资格制度，从事土地登记代理的人员和机构必须取得国家规定的土地登记代理资格。土地登记代理是为适应土地市场的发展而产生的，对规范土地登记行为，促进土地市场的发展和完善是十分重要而且相当必要的。伴随着中国土地市场的蓬勃发展，土地登记代理事业必将会有广阔的空间。
(二)土地登记代理的基本原则
1、合法原则
土地登记代理机构和土地登记代理人在承接土地登记代理业务时，必须遵守国家的有关规定，在国家法律、法规、政策允许的服务项目范围内及核准的经营范围内从事代理活动，提供代理服务;不得从事国家法律、法规、政策禁止的服务项目。
2、平等自愿原则
合同法规定，民事合同当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。在选择代理机构及代理人时，必须尊重委托人的意愿，由委托人自主选择、自愿委托代理机构及代理人。委托人与代理人法律地位一律平等，任何一方不得将自己的意志强加于另一方，双方在权利义务对等的基础上订立代理合同。
3、公平公正原则
土地登记代理人与委托人属于民事法律关系，双方的地位是平等的，任何一方没有额外的特权，其权利和义务应当是统一的。在处理双方的纠纷时，双方所适用的法律也应当是相同的。
4、等价有偿原则
等价有偿是市场经济的基本原则，作为一种中介服务，土地登记代理所交换的是一种特殊商品—服务。土地登记代理人提供给委托人相应的服务时，委托人应当按照代理人所提供服务的质量和数量给予代理人适当的劳动报酬。
5、诚实信用原则
在行使权利、履行义务的过程中，土地登记代理人与委托人应当遵循诚实信用原则。双方应当诚实守信，善意地行使权利、履行义务，不得有欺诈等恶意行为。任何一方不得弄虚作假，提供不实信息，或签订虚假合同。
6、保密原则
在土地登记代理过程中，土地登记代理机构、土地登记代理人有权要求委托人提供与代理业务相关的资料。由于其中的部分资料可能涉及到委托人的商业秘密或个人隐私，为了充分保障委托人的权益，土地登记代理机构、土地登记代理人不得泄漏委托人商业秘密或个人隐私。