2014年土地估价师《案例与报告》复习重点(六)

2014-04-17 15:30:44 字体放大:  

城镇土地分等定级的技术路线和程序

1)城镇土地分等定级的技术程序

(1)建立影响城镇间土地等的因素因子体系。

(2)确定各因素因子的相应权重。

(3)分析因素因子的影响方式,建立评价标准。

(4)对各城镇因素因子的评价指标值进行标准化处理,加权计算各城镇总分值,并初步划分城镇土地等。

(5)验证分等初步结果,制定分等基本方案,开展意见征求,对城镇土地等进行调整并定案。

(6)编制城镇土地分等成果图件、报告和基础资料汇编。

2)城镇土地分等定级的方法

城镇土地分等定级采用的是多因素综合评价法,并结合土地收益、价格等信息,应用市场资料分析法等方式进行验证,综合评定土地的等和级。

城镇土地分等定级的因素因子权重确定方法

确定权重的常用方法有特尔菲测定法、因素成对比较法、层次分析法等。

1)特尔菲测定法

特尔菲(Delphi)测定法是一种常用的技术测定方法。它是一种客观地综合多数专家经验与主观判断的技巧。

例题:特尔菲法的主要工作是通过专家对分等因素权重作出概率估计,要求有适当的专家人数,一般以( )人为宜。

A.5~20

B.10~20

C.5~40

D.10~40

答案:D

2)因素成对比较法

3)层次分析法

简称AHP方法,亦称多层次权重分析决策方法。这种方法的优点是定性与定量相结合,具有高度的逻辑性、系统性、简洁性和实用性,是针对大系统中多层次、多目标规划决策问题的有效决策方法。

城镇土地级别划分方法

城镇土地级别划分方法主要有数轴法和剖面图法两种。

1)数轴法

首先建立一个数轴,以单元分标注在坐标上(即数轴上),一个单元有一个得分,则其在数轴上就有唯一的一个点代表它。在把各单元得分标注在数轴上后,就可以通过对数轴的观察,根据数轴上点的分布和聚集情况,在相对稀疏处分开,把相对密集的地方画成一个集团,再根据定性分析结果,就可以给这些相对密集的集团定出其代表的等级。

2)总分频率曲线法

对综合分值进行频率统计,绘制频率直方图,按土地利用效果的实际状况,选择频率曲线波谷处作为等间分界。

城镇土地分等定级

1.城镇土地分等定级的概念和原理

1)城镇土地分等定级的概念

(1)城镇土地分等。城镇之间等

(2)城镇土地定级。城镇内部级。

2)城镇土地分等定级的原理

(1)综合分析。

(2)主导因素。

(3)地域分异。

(4)土地收益差异。

(5)定量与定性分析结合。

城镇土地分等定级因素因子

1)城镇土地分等因素因子:

a.城镇区位因素;

b.城镇集聚规模因素;

c.城镇基础设施因素;

d.城镇用地投入产出水平因素;

e.区域经济发展水平因素;

f.区域综合服务能力因素;

g.区域土地供应潜力因素。

上述因素中,城镇用地投入产出水平因素和区域土地供应潜力因素为备选因素。(要求记忆)在开展城镇土地分等时,根据具体情况选用。

2)城镇土地定级因素因子:

a.繁华程度方面的因素有;商服繁华影响度;

b.交通条件方面的因素有:道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度(客运、货运);

c.基本设施方面的因素有:基础设施完善度、公用设施完备度;

d.环境条件方面的因素有:环境质量优劣度、绿地覆盖度、自然条件优劣度;

e.人口状况方面的因素有:人口密度;

f.产业集聚效益方面的因素有:产业集聚影响度;

g.其他方面的因素。

3)选择因素原则

确定的因素应同时满足:

(1)因素指标值变化对城镇土地分等定级有较显著的影响;因素指标值有较大的变化范围,选择的因素对不同区位的影响有较大的差异;

(2)不同类型的土地定级应分别选择相应的定级因素;

(3)其他方面的因素选择根据城镇及其定级工作的具体情况选定。

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