2014年房产估价《制度与政策》考前每日一练24
一、单项选择题
1.A 2.A 3.B 4.C 5.A 6.D 7.B 8.A 9.D 10.D
11.C 12.A 13.D 14.A 15.C 16.C 17.A 18.B 19.C 20.A
21.B 22.C 23.D 24.A 25.B 26.C 27.D 28.D 29.B 30.D
31.C 32.B 33.B 34.B 35.C 36.B 37.B 38.D 39.C 40.D
二、多项选择题
1.ABCD 2.ACDE 3.ADE 4.BCDE 5.BCDE
6.AB 7.ACDE 8.ABD 9.ADE 10.ABC
11.ABBD 12.ABE 13.ABBD 14.ABDE 15.CDE
三、判断题
1.√ 2.√ 3.√ 4.√ 5.√ 6.× 7.√ 8.√ 9.× 10.√
11.√ 12.× 13.√ 14.√ 15.√ 16.√ 17.√ 18.× 19.√ 20.×
21.× 22.× 23.√ 24.× 25.× 26.× 27.√ 28.× 29.× 30.×
31.× 32.√ 33.× 34.× 35.× 36.√ 37.× 38.× 39.√ 40.√
四、综合分析题
1.BD 2.C 3.A 4.AB 5.B
6.A 7.C 8.BC 9.B 10.AB
11.B 12.AC 13.ABC 14.B 15.BD
解 析
一、单项选择题
3.商业用地土地使用权法定最高出让年限为40年。不应考虑甲房地产开发公司的“2年未动工开发”时间。
15.房地产估价采用差额定率累进计费，即按房地产价格总额大小划分计费率档次，分档计算各档次的收费，各档收费额累计之和为收费总额。根据以房产为主的房地产估价收费标准，100万元×5‰+900万元×2.5‰+1000万元×1.5‰+400万元×0.8‰=4.57万元。
20.从2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。2000元×4%=80元。
21.城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7%、5%、1%三个档次，具体是：纳税人所在地在城市市区的，税率为7%;在县城、建制镇的，税率为5%;不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%。200万元×5%(营业税率)×5%=0.5万元。
34.投资基金证券的收益是不固定的，这一点不同于债券而类似于股票;但收益一般小于股票投资而大于债券。因而一般认为基金证券是一种风险低于股票、收益高于债券的证券品种。即：就收益而言，股票>投资基金>债券。
39.《中华人民共和国担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的额的20%。这一比例为强制性规定，当事人不得违反。如果当事人约定的定金比例超过了20%，并非整个定金条款无效，而只是超过部分无效。即300万元×20%=60万元的定金条款有效，适用“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，也即双倍返还定金120万元，加上多付的定金15万元，共计135万元。
三、判断题
37.环比增长速度加上1(或100%)等于环比发展速度。则该市2009年国民经济预计环比发展速度为110%。
四、综合分析题
2.成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。李某所购房屋的建筑面积=70㎡+13㎡=83㎡。
5.房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。扣除的法定优先受偿款一般是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。该项目2006年3月12日估价时点的房地产抵押价值8000万元-2000万元=6000万元。
7.人民法院确定保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价格或者市价的80%;如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。8000万元×80%×(1-20%)=5120万元。
8.最终应价为6500万元，超过保留价5120万元，属于有效应价、可以成交的价格。
9.综合用地土地使用权法定最高出让年限为50年。该综合用地，出让年限从2005年2月起计，至2009年8月，计4.5年。50-4.5=45.5年。
11.1h㎡=15亩=10000㎡。该地块总建筑面积=10000㎡×6=60000㎡。根据“建筑密度即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比”。该地块建筑基底占地面积=10000㎡×50%=5000㎡。该商住综合楼基底占地面积=5000㎡-5000㎡÷5=4000㎡。该综合楼住宅部分每层的建筑面积=[(60000-5000)㎡-4000㎡×4]÷12=3250m。。
14.根据：正常利润被作为成本项目计入产品的经济成本之内，又被称为“隐成本”。它是组织生产所必须付出的代价，也可理解为生产经营过程中使用自有生产要素的机会成本。当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。
经济成本=会计成本(显成本)+隐成本
本例中，某房地产开发公司以2500万元取得了1h㎡综合用地50年的建设用地使用权。该地块总建筑面积=10000㎡×6=60000㎡。商住综合楼建筑面积=60000㎡-5000㎡=55000㎡。商住综合楼地价=2500万元-500万元=2000万元。商住综合楼每平方米地价=2000万元÷55000=363.64元。而“假定该综合楼单位建筑面积造价包括建安工程费、勘察设计与前期工程费、管理费用、销售费用、投资利息等合计为2000元/㎡，土地开发和房屋建设的正常成本利润率为30%，销售税费率为6%”。该房地产开发公司实现综合楼开发的正常利润时，该楼盘平均销售价格=(2000+363.64)元/㎡×(1+30%)×(1+6%)=3257.09元/㎡。