2014年房地产估价师《理论与实务》考前指导(5)
房地产估价理论与方法——估价时点
估价时点(valuationdate，appraisaldate)也称为价值时点，通常为价值日期(date of value)，是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间。
由于同一房地产在不同的时间会有不同的价值，所以估价必须弄清并说明是评估估价对象在哪个特定时间的价值。
这个特定时间就是估价时点，一般用公历年、月、日表示。
特别需要强调的是，估价时点不是可以随意确定的，应当根据估价目的来确定，并且估价时点的确定应在先，评估价值的确定应在后，而不是先有了评估价值之后，再把它定义为某个时间上的价值。
有关估价时点的确定等内容，见本书第五章第五节“估价时点原则”。
房地产估价理论与方法——价值类型
价值类型(types of value)有两种含义，一是指价值的种类，二是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的某种价值——特定价值。
房地产估价虽然总的讲是评估房地产的价值，但因为价值的种类很多，每种价值的含义和大小不同，所以针对一个具体的估价项目，不能笼统地说是评估房地产的价值，而应弄清是评估哪种价值，并在估价报告中说明“评估的价值类型及其定义”。
同一估价对象可以有不同类型的价值，即同一估价对象的价值并不是唯一的。但同一估价对象的具体一种类型的价值是其在相应的估价目的特定条件下所形成的正常值，理论上它是唯一的。
例如，同一宗房地产，在买卖的情况下虽然实际的成交价格有高有低，但客观上有其正常的买卖价格;在征收征用的情况下虽然实际的补偿金额可能有多有少，但客观上有其合理的补偿金额;在抵押的情况下虽然不同的人对抵押价值有高低不同的见解，但客观上有其正常的抵押价值。而上述正常的买卖价格、合理的补偿金额、正常的抵押价值，彼此之间可能是不完全相同的。
价值类型主要有市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、残余价值和投资价值。有关价值类型的详细内容，见本书第三章第四节“房地产价格和价值的种类”。