2014年房地产估价师《经营与管理》备考资料(8)

2014-04-17 12:57:56 字体放大:  

成本法需要注意以下几个问题

1)成本法中开发成本可划分为土地开发成本和建筑物建设成本。主要包括:①勘察设计和前期工程费;②基础设施建设费;③商品房建筑安装工程费;④公共服务设施建设费;⑤其他工程费。这里要搞清哪几项归土地开发成本,哪几项归建筑物建造成本。

需要明确的是:上述成本组成内容中,①项一般情况下归属于土地开发成本,②项如果取得的房地产开发用地是熟地,只包含部分基础设施费,则部分属于土地开发成本,部分属于土地取得成本。如果全部包括基础设施建设费,②、③、④项是建筑物建造成本,⑤项应更多可归于建筑物建造成本中。

2)红线内市政费用应包括在建造成本中。

3)要记住不可预见费用的含义及具体包括内容。

4)勘察设计、前期工程费、基础设施建设费、不可预见费、红线内市政费,一般应包含在土地开发成本中并参与计息。

5)成本法利息的计算中,基础设施建设与场地拆迁费用是作为土地开发成本费用的。

6)对自用房地产用成本法估价中,要计算销售费税。

7)成本法评估在建工程,并不是“什么情况下都不用计销售费用和销售税费”,比如有预售时就有销售费用。

8)房地产重新购建价格包含销售税费和利润。

9)要理解“自有资金利息不计入利润,而计入成本”这句话。在房地产开发中,自有资金要求一是有利息回报,二是有利润回报,其中利息回报不能混同于利润回报,在成本法中,自有资金利息与借贷资金利息一样,都是积算价格的组成部分,换句话说,是要计入“成本”的。

10)功能过剩造成的损失是功能折旧,而经济折旧中由于外部的改善带来的价值提升,是属于是房地产价值的升值。