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—、建筑物区分所有权(★★)

建筑物区分所有权，指业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权相结合所形成的“三位一体”的所有权。须注意：不要错误地以为，只有高楼大厦才能形成建筑物区分所有权。例如：一栋平房，左边一户(独立产权)，右边一户(独立产权)，中间共用一面墙。这也形成了建筑物区分所有，只不过是世界上最简单的建筑物区分所有。

享有建筑物区分所有权的人称为业主。《建筑物区分所有权解释》第1条扩大了业主的范围，扩大到一部分尚未取得专有部分所有权的人。业主包括三类人：

(1)依照不动产登记取得专有部分所有权的人;

(2)通过合法建造、继承、受遗赠、法院判决取得专有部分所有权，尚未办理宣示登记的人;

(3)与建设单位签订买卖、赠与等合同，已经交付房屋，尚未办理过户登记的人。

(一)专有权

1.专有权的特点：

(1)专有权具有所有权的效力。由此可作两个推论：①业主转让其专有权时，其他业主不享有优先购买权(无简化物权关系之压力!②如管理规约规定业主不得转让房屋，属于违反物权法定的约定，该约定不发生物权效力。

(2)专有权受到较多限制。体现在：①业主将住宅改为经营性用房的，应经有利害关系的业主同意。所谓“有利害关系的业主”，指本栋建筑物内的所有其他业主。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张自己属于有利害关系的业主的，应当证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。②行使专有权不得危及建筑物的安全。否则其他业主可行使物权请求权。

(3)专有权在区分所有权中居于主导地位。体现在：①取得专有权即同时取得共有权和成员权;反之，丧失专有权即同时丧失共有权和成员权。②专有权的大小，决定共有权的持有份比例，决定管理权的大小。

2.专有权的客体：

(1)业主专有的住宅或经营性用房(地板、天花板和四壁形成的空间)。

(2)买卖合同明示由业主单独所有的车位、车库(《物权法》第74条第1款)。

(3)买卖合同明示由业主单独所有的绿地(《物权法》第73条。

(4)具有构造、利用上的独立性，能予房屋登记的摊位(《建筑物区分所有权解释》第2条)。

(5)买卖合同明示归业主专有的露台(《建筑物区分所有权解释》第2条。

(二)共有权(★★★)

1.共有权的客体。包括：

(1)建筑物的基本构造部分。如支柱、屋顶、梁、柱、外墙、承重墙、地下室。

(2)建筑物的公用设施。如楼梯、走廊、电梯、给排水系统、公共照明设备、贮水塔、消防设备、大门、通信网络设备、避难层、设备层、设备间。

(3)建筑物占有的地基使用权(建设用地使用权或宅基地使用权)，以及小区内的空地(但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外)。

(4)建筑区划内的绿地(属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外)。

(5)建筑区划内的道路(属于城镇公共道路的除外)。

(6)建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房。

(7)占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位。

(8)建筑物及其附属设施的维修资金。

2.业主对共有部分的权利与义务。除非另有约定，区分所有人按照“持有份”对共有部分享有权利，负担义务。所谓“持有份”，指专有部分的面积占建筑物总面积的比例。

(1)对共有部分的权利包括：①使用权，业主有权共同使用和轮流使用共有部分。②收益权，业主有权依照其持有份取得因共有部分产生的收益。

(2)共有部分的义务包括：①以共有部分的本来用途使用共有部分。②按照各自的持有份分担共同费用和其他负担;并且不得以放弃权利为由不履行义务。

须注意：建筑物区分所有权中的共有权既不是按份共有(不得请求分割)，也不是共同共有(有持有份)，而是一种特殊的共有，又被称为互有。

(三）管理权(★★★)

1.行使共同管理权的组织。包括：⑴业主大会。由全体业主组成，是业主的意思形成机构。⑵业主委员会。由业主大会选举产生的部分业主组成的组织机构，是业主大会的执行机构。

业主大会和业主委员会的法律地位：(1)不具有作为原告起诉业主的诉讼主体资格。根据《物权法》第83条，业主大会和业主委员会虽有权请求业主停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失，但无权对该业主提起诉讼。只能由受到侵害的业主提起诉讼。须注意：这一制度目前有所松动。根据《物业服务纠纷解释》第8条的规定，业主大会决议解聘物业服务企业后，业主委员会有权解除物业服务合同(行使任意解除权，此时若出现争议，业主委员会可作为原告起诉)，但业主委员会仍不承担责任，若有业主欠缴物业费，物业服务企业仍只能请求业主支付。(2)业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，但应当在知道或者应当知道决定作出之日起1年内行使。

2.业主大会的表决规则。

(1)决定下列事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意(包括本数，达到2/3即可)(双绝对多数决)：①筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。②改建、重建建筑物及其附属设施.

(2)决定下列事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意(达到半数还不行，须超过50%)(双简单多数决)，即《物权法》第76条第1款第(一)项至第(四)项、第(七)项规定的事项。

须注意：《建筑物区分所有权解释》第7条规定，决定下列事项，也属于应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的事项：①改变共有部分的用途》②利用共有部分从事经营性活动;③处分共有部分。

还须注意：业主人数的确定。根据《建筑物区分所有权解释》第9条的规定：①原则上，业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。②但建设单位尚未出售和虽以出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。总人数，按照上述的统计总和计算。

典型真题

王某有一栋两层楼房，在楼顶上设置了一个商业广告牌。后玉某将该楼房的第二层出售 给了张某。下列哪些选项是正确的?(08年·卷三·58题一ABCD)

A.张某无权要求王某拆除广告牌

B.张某与王某间形成了建筑物区分所有权关系

C.张某对楼顶享有共有和共同管理的权利

D.张某有权要求与王某分享其购房后的广告收益

[答案解析]①王某将楼房的第二层出售给张某后，王某与张某对房屋形成建筑物区分 所有。故B选项正确。②屋顶属于业主共有，王某与.张某享有共有和共同管理的权利，故C 选项正确。③根据《物权法》第76条以及《建筑物区分所有权解释》第7条，将设置于楼顶的广告牌撤除，属于改变共有部分的用途，须经王某和张某之“双简单多数决”才能形成有效的决议，张某一人的同意仅达到半数，尚未超过半数。故A选项正确。④拫据《物权法》 第72条第1款，业主对共有部分享有共益权，张某有权要求与王某分享其购房后的广告收益，故D选项正确。

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