虽然我国2007年出台的《物权法》已经规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但“自动”并不意味着“无偿”。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。中信银行市场营销部总经理王剑在接受记者采访的时候也表达了类似观点：“现在政策法规还有很多不配套的地方，因为土地是70年产权，70年以后怎么办?还不明确;另外在目前房价上涨的情况下可能还好，如果以后房价下跌了，这个风险谁来承担?虽然法律界的人士说70年并不是问题，但是政府层面都在争论不休，从银行的操作层面就有很多的问题不太好把握，本身“倒按揭”业务要去预测未来几十年以后的情况，在政策不明朗的情况下，我们在操作层面上也面临很多的困难。”

章老太今年72岁，去年她办理了所在Z市商业银行推出“以房养老”业务，从自己生活过大半辈子的房子搬了出去，到了Z市中心的一所与该业务相联接的养老机构。章老太曾经也想过在养老机构颐享天年，但是到养老院住了半个月就搬回了家。她说那儿不像家，没有家的感觉。调查中，许多人都说，好点的养老院收费太高，还要找关系才能进去;差的服务又不到位，致使一些老人进了养老院不久，又搬回了家。

目前，老人不愿意离开自己的房子到养老机构，很大程度上也是因为养老机构不够完善，老人在那里生活找不到家的感觉。

5.借鉴国外成熟做法，我国首个开展“以房养老”试点业务的保险公司——幸福人寿近期已获得相关部门批准。投保人可将房屋产权抵押给保险公司，自己可以终身继续使用该房屋;保险公司则按月向投保人终身支付给付金，直至投保人亡故，保险公司收回房屋，进行销售、出租或者拍卖。

一位专家表示，作为我国养老保险保障制度的一种补充，“住房反向抵押贷款”在我国存在推行的基础和潜在的市场。

建设部住宅与房地产业司有关负责人表示，引入反向抵押贷款的“以房养老”模式除了健全社会保障体系之外，还具有一定的积极意义。一方面引入反向抵押贷款后，老人可以在继续享有住房使用权的情况下，将房地产转化为现金收入，成为养老资金的重要来源，使房产具有融资和养老的功能。另一方面，老人去世后，保险公司收回住房的使用权，必然要将住房出售或出租，可以增加“二手房”供应量，有利于促进我国还不发达的“二手房”市场和住房租赁市场的发展。

我国人口基数大，社会养老保险保障不足，商业养老市场十分巨大，反向抵押贷款针对拥有自己住房的老人，解决其养老问题，市场潜力可观，有望成为商业保险的一个新增长点。可以将养老保险、社会保障与购房养老相结合，为巨额保险资金寻找到安全、收益稳定可靠的投资出路，形成保险金“从养老中来，到养老中去”的新型社会保障循环机制。

6.美国社会保险体系俗称“三脚凳”，是一个非常完备的多层次的养老保障体系。包括政府主办的社会保险、雇主资助的私营养老金和个人储蓄。其中最重要的是1935年美国颁布的《社会保险法》，建立了政府主办的社会保障制度，强制覆盖所有有收入的被雇佣者。可见，所谓的“以房养老”虽然受到热捧，但是只是“第二腿”中名目繁多的各种商业保险计划中的一种。不乏有个别地方借助个体的“以房养老”缓解了政府的养老负担。但是在任何国家任何时候，“以房养老”并非解决养老的“标准答案”。

在中国，国家政策方面“以房养老”的风向也已渐趋明朗。早在2006年，全国政协委员、时任建设部科学技术司司长赖明就建议对此成立课题组进行调研，选择大城市做试点，等到运作成熟后向全国推广。2007年的时候，上海公积金管理中心曾试推过一种叫做“住房自助养老”的创新型“以房养老”模式。当然，“以房养老”目前只是一个框架性意向，国内金融机构均没有推出这项业务。

7.中国最严峻的养老及老龄化问题，并不在城市而在农村。据“我国农村老龄问题研究”课题组的研究表明，农村老年人口规模是城市的1.69倍，城市老年人口比重为7.97%，而农村老年比重已超过18.3%。这也就是说，目前我国老年人口中的绝大多数都在农村，农村老人总数超过1.2亿。而众所周知，相比于城市人口，农村人口的人均收入不仅更为微薄，而且其住房也更不可能被用来养老——一方面，较之城市住房，农村住房的财产价值要低得多，难以承担养老功能;另一方面更重要的是，依据现行制度，农村住房也根本不可能自由入市交易。根据我国目前的政策，农村的房子、宅基地根本不允许抵押，对于人口数量更多的农业户口老人来说，这成了“以房养老”不可触碰的“高压线”。再者，也应看到，即便是在城市，真正需要并且有条件实行“以房养老”的人，其实并不多——仅限于那些退休金不够多，又拥有产权房的人群。

“以房养老”是个庞大的系统工程，很难在短期内说办就办。何况以上三点，仅仅是对有“以房养老”能力的人而言。我们注意到《沈阳日报》中有这样一个细节：沈阳月退休金在1000元以下的老年人占57.38%。为什么会这样低?在CPI不断高企的今天，1000元也就维持个生计罢了，有很多领这样少退休金的老年人因为没有“闲房”，所以丧失了“以房养老”的资格。“以房养老”只是国家整体养老体系中的“小鲜”“零食”，万万当不得饭吃，在烹“以房养老”这道小鲜前，首先应把整个养老体制这道硬菜做好、做精。因为，无论“以房养老”前景多么美妙，都不能脱离多层次养老保障体系的改革和完善，不能成为养老保障缺位的推辞。在我国人口结构发生快速变迁，传统家庭养老保障功能萎缩、政府财政支付压力加大的情况下，推进多层次社会化养老保障模式应该是符合中国国情的首选模式。而这种需要养老公共服务体系、养老机构、社会化养老保险、企业补充养老保险和个人储蓄养老保险等一系列制度跟进的多层次、社会化养老模式，能够实现对不同人群养老需求的全覆盖。

作答要求

(一)“以房养老”作为一种新型的养老手段，请根据给定资料，概括“以房养老”模式在推行过程中遭遇到哪些困难。(15分)

要求：概括准确、语言简练，字数不超过200字。

(二)市政府拟进一步宣传“以房养老”的养老模式，以期更好地提高老年人的生活水平，让老年人老有所依。请根据给定资料，以市民政局的名义，草拟一份宣传纲要。(25分)

要求：体现政府精神，合理可行，要点清晰，条理清楚，语言简练，字数不超过400字。

(三)根据给定资料6、7，谈谈你对“以房养老并非解决养老问题的‘标准答案’”这句话的理解。(20分)

要求：观点明确、分析合理、条理清楚、语言简练，字数不超300字。

(四)结合给定资料，就如何完善以房养老政策，整理自己的思考，自选角度，自拟题目，写一篇文章。(40分)

要求：

1.联系实际，观点明确，论述深刻;

2.结构完整，条理清晰，语言流畅;

3.字数800-1000字。