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关于节税技巧之巧用营业税起征点
小张在单位附近购置了一套新房，手中一套旧住房由此闲置，想用2000元修理一下，以每年25000元租出。该如何进行税收筹划呢?
个人出租房屋按税法规定，以租金收入为计税依据缴纳营业税、房产税和印花税，法定税率分别为5%、12%和1‰;城镇土地使用税，当地税率为年5元/平方米;个人所得税以租赁收入扣除法定的扣除费用后的余额为计税依据，法定税率为20%。由于国家为了促进廉价房出租，对个人出租房屋，实行税收优惠政策，所以只能用营业税起征点来进行税收筹划。
根据财政部、国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》，对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税。对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税，免征城镇土地使用税。
根据《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》规定，对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。小张每月应纳营业税25000÷12×1.5%=31.25元，城乡维护建设税31.25×5%=1.56元，教育费附加31.25×3%=0.94元，全年应纳营业税31.25×12=375元，城乡维护建设税1.56×12=18.72元，教育费附加0.94×12=11.28元。
房产税每月25000÷12×4%=83.33元，全年83.33×12=999.96元。
个人所得税前3个月因减除修理费用分别为[25000÷12-(31.25+1.56+0.94+83.33)-800-800]×10%=36.63元、[25000÷12-(31.25+1.56+0.94+83.33)-800-800]×10%=36.63元和[25000÷12-(31.25+1.56+0.94+83.33)-400-800]×10%=76.63元。
其余9个月每月应纳[25000÷12-(31.25+1.56+0.94+83.33)-800]×10%=116.63元，全年应纳个人所得税36.63+36.63+76.63+116.63×9=1199.56元。
那么，小张的年税收负担是375+18.72+11.28+999.96+1199.56=2604.52元。
如果利用营业税起征点进行筹划，就可减轻小张的税收负担。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定，未达起征点的免征营业税，当地营业税的起征点是2000元，小张如果以23000元租出去，让承租人自己简单修理，就可把月租金降到营业税起征点以下，免征营业税。那么，小张每月就只应纳房产税23000÷12×4%=76.67元，个人所得税(23000÷12-76.67-800)×10%=104元，全年税收负担76.67×12+104×12=2168.04元，比原来降低2604.52-2168.04=436.48元。 来源:考试大-中级会计师