2013中级会计经济法高频考点:租赁合同

2013-09-12 14:14:11 字体放大:  

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【考情分析】

考频:★★★

2007年、2012年单选,2007年、2009年简答

租赁合同

1.租赁合同的期限

租赁合同的期限超过20年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过20年。

【相关链接1】定金数额不得超过主合同标的额的20%,超过主合同标的额20%的部分,人民法院不予支持。

【相关链接2】对于财产保险合同,保险金额不得超过保险价值。超过保险价值的,超过部分无效,保险人应当退还相应的保险费。

2.不定期租赁(2007年单选题、2012年单选题)

(1)租赁期限6个月以上的,合同应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。

(2)当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定;仍不能确定的,视为不定期租赁。

(3)租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人未提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。

【单选题】根据合同法律制度的规定,下列情形中,属于定期租赁合同的是()。(2007年)

A.甲将1台机器租赁给乙,双方订有书面合同,租赁期限约定为20年

B.甲乙签订租赁合同,未约定租赁期限,且不能通过补充协议或根据合同条款、交易习惯确定租赁期限

C.甲乙订立一口头租赁合同,租赁期限为1年

D.甲将一私房出租给乙,租赁期限为3年,现租期已届满,甲未收回房屋,乙继续居住并交纳房租

【答案】A

【解析】(1)选项B:当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照《合同法》有关规定仍不能确定的,视为不定期租赁;(2)选项C:租赁期限6个月以上的,合同应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁;(3)选项D:租赁期届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。

3.维修义务

(1)出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外。

(2)承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。

(3)承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物,如未经出租人同意,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

【解释】在融资租赁中,承租人应当履行租赁物的维修义务。

4.转租

(1)承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人,承租人与出租人的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,“承租人”应当赔偿损失。

(2)承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

【多选题】冯某与张某口头约定将一处门面房租给张某,租期2年,租金每月1000元。合同履行 1年后,张某向冯某提出能否转租给翁某,冯某表示同意。张某遂与翁某达成租期1年、月租金1200元的口头协议。翁某接手后,擅自拆除了门面房隔墙,冯某得知后欲收回房屋。根据合同法律制度的规定,下列表述中,正确的有()。

A.冯某与张某间的租赁合同为不定期租赁

B.张某将房屋转租后,冯某有权按每月1200元向张某收取租金

C.冯某有权要求张某恢复原状或者赔偿损失

D.冯某有权要求翁某承担违约责任

【答案】AC

【解析】(1)选项A:租赁期限6个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁;(2)选项BCD:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。

5.租金的支付期限

对租金的支付期限未确定的,当事人可以协议补充;不能达成补充协议的,可以根据合同的有关条款或者交易习惯确定;仍不能确定的,适用以下规则:

(1)租赁期限不满1年的,应当在租赁期限届满时支付;

(2)租赁期限1年以上的,应当在每届满1年时支付,剩余期间不满1年的,应当在租赁期限届满时支付。

6.除不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。

7.租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。

8.买卖不破租赁(2012年单选题)

(1)租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

(2)出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有在同等条件下优先购买的权利。

【解释】只有在房屋租赁中才有优先购买权,对于其他标的物的租赁,并不适用优先购买权。

【相关链接】(1)订立抵押合同前抵押财产已经出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响;(2)抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

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