2014年助理理财规划师重点难点(3)
一、为什么进行住房消费规划
二、住房支出的分类P38
住房消费是指居民为取得住房提供的庇护、休息、娱乐和生活空间的服务而进行的消费，这种消费的实现形式是(买房或租房)。
按照国际惯例，住房消费价格常常是用(租金)价格来衡量的，而对于自有住房的价格则用(隐含租金)来衡量。
住房投资是指将住房看成投资工具，通过(住房价格)上升来应对通货膨胀，获得投资收益以期望资产保值或增值，在国外住房投资有时还被用来避税，在我国住房投资避税(作用不大)。
三、购房的目标
理财规划师在了解客户的购房需求后，应帮助其确定购房目标，购房的目标包括计划购房的时间、希望的居住面积、届时房价。
(一)购房面积需求：1、不必盲目求大2、无需一次到位3、量力而行
(二)购房环境需求。房价取决于两个因素：区位与面积。
(三)购房规划的流程图P40
购房或租房决策的影响因素有：房租上涨率、房价上涨率、居住年数、利率水平、负担能力。
人们的居住需求由空间需求和环境需求等因素所决定。其中，空间需求的决定因素主要是(家庭人口)。环境需求的决定因素主要是(生活品质)。
四、购房的财务决策
(一)购房财务规划的基本方法
1、以储蓄及还贷能力估算负担得起的房屋总价
(1)可负担首付款
(2)可负担房贷
(3)可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房贷
(4)可负担房屋单价
2、按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用
例2-2(P41)
经验数据显示，贷款购房房价最好控制在年收入的(6倍以下)，贷款期限在(8～15)年之间。因为在这个范围内，每月还款压力较小，而且承担的压力也比较合理。
(二)其他需要考虑的因素
购房除了房款本身之外，还需要缴纳契税、印花税、房屋买卖手续费、公证费、律师费等种费用，按揭购房还需要承担按揭保险费等等。
1、契税：普通住宅成交价1.5%，非普通住宅3%。普通住宅：容积率1.0(含)以上;单套建筑面积140(含)平米以下;成交价低于同级别普通住房平均交易价格1.2倍以下。其他为非普通住宅。
2、评估费
3、律师费：办理公积金贷款时不需要支付律师费。组合贷款，公积金部分不收，商业贷款部分收。二手房贷公证每件200左右。
4、保险费：保险费是贷款费用中额度最大的一笔费用。公积金贷款不买。商贷中财产抵押担保须购买，称为“财产抵押担保加购房综合险”;财产抵押并加连带责任保证，须购买;财产质押担保或连带责任担保，可不购买。组合贷款保费计算中房屋险按商贷，人身险按公积金贷款方式缴纳保费。
5、抵押登记费：需办理抵押登记的贷款，抵押登记部门将收取每平米0.3元(建筑面积)计算的登记费。
6、印花税：商品房买卖，0.5‰(万分之五);贷款0.05‰(万分之0.5);房产证，每件5元;房租1‰，不足1元按1元;出售住房的产权转让书据，按0.5‰(万分之五)。(0611+-82、0611+-83)
(三)购房财务规划的主要指标(P44)
理财规划师用以估算最佳的住房贷款额度的最重要支付比率指标：
1、房屋月供款与税后月总收入的比率(注：三版是占“税前”)：一般不应超过25%-30%
2、所有贷款月供款与税后月总收入的比率：33%-38%
(一)住房消费信贷的种类
目前我国各商业银行开办的个人住房消费信贷主要包括个人住房公积金贷款、个人住房商业贷款、个人住房组合贷款等。
1、个人住房公积金贷款
(1)住房公积金贷款的定义与特点
定义：个人住房公积金贷款是指银行根据公积金管理部门的委托，以(公积金存款)为资金来源，按规定要求向购买普通住房的个人发放的贷款。
特点：
①贷款期限。一般来说，最长不得超过(30年)。
②贷款利率。比商业银行住房贷款利率低。
③个人住房公积金贷款的借款人需提供一种担保方式作为贷款的担保。担保方式有抵押加一般保证、抵押加购房综合险、质押担保、连带责任保证四种。
住房抵押贷款是指贷款银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息。作为个人住房贷款的抵押物首先是(抵押人所拥有的房屋或者预购房屋)，其次可以用(抵押人依法取得的国有土地使用权)及贷款银行认可的其他符合法律规定的财产。
连带责任保证贷款方式对保证人要求比一般保证人严格，且仅限于(5)年期以下贷款。
④贷款对象。对贷款人的年龄限制不如商业银行个人住房贷款那么严格，没有年龄上的限制。
⑤贷款额度由于各地住房公积金管理中心规定的贷款最高限额不同而有差异，因此与商业银行个人住房贷款额度没法比较高低。
⑥还款灵活度高
⑦办理公积金贷款的申请人需提供的资料。P46合法的身份证件、住房公积金储蓄卡及借款人名章、购买住房首期付款证明、借款人夫妻双方稳定的收入证明等。
(2)举例。P46，例2-3。
2、个人住房商业性贷款
(1)个人住房按揭贷款。
贷款期限不得超过(30年)。个人住房按揭贷款，贷款额不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80%(以二者低者为准)。
(2)个人二手房贷款
(3)个人商用房贷P48
个人商业住房贷款是指银行向借款人发放的购置新建自营性商业用房和自用办公用房的贷款。银行发放的个人商业用房贷款数额一般不超过所购房屋总价或经房地产评估机构评估的所购商业用房、办公用房全部价款(二者以低者为准)的60% 。贷款期限原则上最长不得超过10年。
申请条件：①申请人须有城镇常住户口或有效居留证件②信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力③有银行认可的资产作为抵押或质押④⑤⑥自筹资金不低于总房款的40%⑦
(4)个人住房转按揭贷款
(个人住房转按揭贷款)是指已在银行办理个人住房贷款的借款人在还款期间，由于房屋出售等原因，房屋产权和按揭贷款需同时转让给他人，并由银行为其最贷款转移手续的业务。
(5)向集资建房和个人自建住房等发放个人住房贷款
(6)个人住房商业性贷款的贷款方式：抵押贷款、质押贷款、保证贷款和抵押(质押)加保证贷款。
3、个人住房组合贷款
贷款期限必须一致。工行还规定，组合贷款的住房商业性贷款部分最低按央行相应档次基准利率0.85倍下浮利率执行;公积金部分按公积金贷款利率执行。
4、经济适用房
(二)还款方式和还款金额(P51)
1、首付款。一般情况下，银行会要求借款人首先自行支付房屋总价款的(20%-30%)。
2、期款
(1)等额本息还款法。在贷款期内每月以相等的还款额足额偿还贷款的本金和利息。每月所还款款项中，利息是逐步减少的。
适合人群：收入处于稳定状态的家庭，如公务员、教师等。
(2)等额本金还款法。采用等额本金法进行还款，每月所还本金相等。
适合人群：目前收入较高但预计将来收入会逐步减少的人群，如面临退休的人，或初期还款能力较强，并希望在还款初期归还较多款项来减少利息支出的人。
(3)等额递增还款法
适合人群：目前收入一般、还款能力较弱，但未来收入预期会逐渐增加的人群，如毕业不久的年轻人。
(4)等额递减还款法
适合人群：目前还款能力较强，但预期收入将减少，或者目前经济很宽裕的人，如中年人或未婚白领人士。
(5)等比递增还款法
适合人群：前期还款压力较小，工作年限短，收入呈上升趋势的年轻人。
(6)等比递减还款法
适合人群：收入较高，还款初期希望归还较大款项来减少利息支出的借款人。
3、提前还贷的选择权
(1)提前还贷发生的三种情况
(2)提前还贷的方法
①全部提前还款
②部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。(节省利息较多)
③部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。(节省利息最少)
④部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。
(3)如何还贷更经济
(4)提前还贷需注意的问题
①提前偿还部分贷款，应当在按月正常偿还贷款本息1年后提出。
③提前还款的前提是借款人以前贷款不拖欠，且以前欠息、当期利息及违约金已经还清。
④借款人一般须提前15天向贷款机构提出书面申请还贷。
⑤贷款期限在一年以内，实行到期本息一次性清偿的还款方法，不得提前偿还部分本金。
⑧组合贷款中不必先还公积金贷款。