2008中级经济师考试《房地产经济专业知识与实务》试题

79. ABD

【解析】本题考查房地产税收的特征。选项C应该是税源分布零散;选项E应该税收收入主要归地方。

80. BCE

【解析】契税的计税依据分为以下三种情况：

土地出让、土地使用权出售、房屋买卖-成交价格;

土地使用权赠与、房屋赠与-参照市场价格核定;

土地使用权交换、房屋交换-价格差额。

三、案例分析题(共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分)

81. D

【解析】

首先根据题意画出现金流量表。一定要注意年初与年末的分别。

住宅销售总额为0.4×15000=6000(万元)

年期

第一年年初

0

第一年年末

1

第二年年末

2

第三年年末

3

第四年年末

4

现金流入

1200

1200

1800

1800

现金流出(地价与建设投资)

1200

800

1200

现金流出(销售税费)

120

120

180

180

净现金流

-1200

280

-120

1620

1620

累计净现金流

-1200

-920

-1040

580

2200

82.C

83.C

84.ABC

85. B

【解析】在建工程的评价，可以采用收益法，也可以采用成本法和假设开发法。但是本题中已知的数据只适合采用收益法，而没有提供采用成本法或假设开发法的基础数据。

86. A

【解析】本题考查收益法中年净收益的计算。月净收益=潜在毛收入-空置损失-运营费用=50-50×10%-50×40%=25，则年净收益=25×12=300(元/平方米)。

88. A

【解析】土地使用期一共为40年，土地使用权是1年前通过招标方式取得的，建成酒店式公寓需要2年时间，因此建成后的剩余土地使用期限为40-1-2=37年。

89. C

【解析】房地产开发企业拟采用企业自行销售的策略。确定销售队伍规模经常采用的是工作量法。

90. BCD

【解析】房地产促销分为人员推销和非人员推销两大类，非人员推销中又包括广告、活动推广和公共关系三种类型。因此除了广告宣传外，还可用人员推销、活动推广和公共关系三种方式。

91. BCD

【解析】该房地产开发企业选用的是低开高走的价格策略，这种策略的关键是要确定好起步价、调价频率和调价幅度三个因素。

92. BC

【解析】确定均价后，再根据每套房的情况，比如楼层、朝向等确定调整差价系数。

94. AC

【解析】物业管理招标投标的原则有：分别是公开原则、公平原则、公正原则、诚实信用原则。

95. B

【解析】本项目采用公开招标方式，不存在应邀招标的物业服务企业。而且即使是公开招标，在招标公告发布时，尚不确定有哪些单位会前来投标，因此也不可能列出投标企业的名称。本题可以采用排除法。

96. AD

【解析】选项A在评标过程中，现场答辩部分必须公开，其它评标过程应在严格保密下进行。选项B评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。选项C向招标人提交书面评标报告是评标委员会的正常工作之一。选项D应该推荐不超过3外有排序的合格的中标候选人。

97. D

【解析】公积金以职工的工资为基数按月缴存，分为职工个人交缴部分和单位交存两部分。题中已知李某每月交250元，单位比例与职工同，所以单位也交250元，即李某每月缴存的公积金总额为500元。一共缴存30年，所以其还需缴存的公积金总额为500×12×30=180000(元)。再加上其目前本人名下的住房公积金本息余额2万，共为20万元。

98. C

【解析】本题考查公积金贷款最高额度的确定方法。

根据住房公积金的相关规定，李某可以申请的住房公积金贷款最高额度以下列三个额度中最低者为准：

(1) 借款人及其家庭成员在退休年龄内可缴存的住房公积金总额25万元;

(2) 所购住房评估价的70%，即100×70%=70(万元)

(3) 该市住房公积金管理中心每年公布的最高贷款额15万元

以三者最低者为准，则李某申请公积金贷款的最高额度为15万元。

100. ABC

【解析】本题考查个人账户上的公积金的使用。可以用来购买、建造、翻建、大修自住住房。对于公积金管理中心来说，可以用公积金来购买国债。但购买国债不能由个人使用，只能由住房公积金管理中心来运作。