威廉希尔app 为广大考生收集整理，2012年理论与实务知识：土地使用权价格鉴证的成本法，希望多大家有所帮助！
土地使用权价格鉴证的成本法
(一)概念和基本公式
也成为成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、税金以及土地所有权收益来去定土地使用权价格的方法。
土地使用权价格=土地取得非+开发费+税费+利息+利润+所有权收益
适用于新开发土地，特别是土地市场发育不完善，土地成交实例不多，无法利用市场法等方法进行鉴证的的情况，也可用于无收益又很少交易的公园、学校、公共建筑、公共设施等
(二)掌握：土地取得费、土地开发费、耕地占用税和土地增值税、投资利息、开发商利润回报、土地所有权收益的含义和计算方法
土地取得费：为取得土地使用权而支付的费用
1、征用集体土地学要支付：土地补偿费、附着物和青苗补偿费、新菜地开发建设基金、安置补助费
2、购买城市土地：土地出让金、拆迁费
土地开发费
基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费
投资利息
资金的时间价值，包括两部分：土地取得费利息和土地开发费利息
土地取得费利息以整个取得费为基数，计息期为整个开发期
土地开发费利息以整个开发费为基数，计息期按土地开发期限的一半计算
开发商利润
以取得费和开发费为基数，以合理的利润计算
所有权收益
两种计算方法：
1、所有权收益=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×增值收益率
收益率根据经验确定，一般在10~30%之间
2、以出让金为标准
(三)成本法的应用
1.某宗土地2000平方米，土地单价为1000元/平方米，容积率为4，建筑密度为0.5，则楼面地价为每平方米()元。
A.250
B.500
C.1000
D.2000
2.从方法论的角度看，基准地价修正法属于()。
A.收益法
B.重置成本法
C.市场法
D.专家咨询法
3.在用路线价法进行土地价格鉴证时，标准深度一般以路线价区段内临街各宗地深度的()为准。
A.众数
B.算数平均数
C.中位数
D.几何平均数
4.土地资产的()构成了土地资产市场价格的基础。
A.稀缺性
B.位置固定性
C.可垄断性
D.价值增值性
5.影响土地使用权价格的社会因素包括政治安定状况、社会治安程度、()和城市化四个方面。
A.经济发展状况
B.土地出让方式
C.房地产投机
D.环境质量
6.某单位于2000年1月1日以出让方式取得一宗面积为1000平方米的土地，用途为商业。2002年1月1日建成一幢建筑总面积为63000平方米商住楼，建筑物的耐用年限为50年，2004年6月1日价格鉴证机构对该宗地在2004年1月1日的土地价格进行鉴证。经调查预测，该宗地在未来收益年限内的每年纯收益为100万元，土地收益率为10%，银行存款利率2.25%，房地产收益率为12%，则该宗地使用权在鉴证基准日的价格为()万元。
A.662
B.819
C.968
D.1000
8.在以划拨方式取得土地使用权的国有土地上建成房屋，用于营利性出租的，出租人应当向国家上缴()。
A.土地增值税
B.土地出让金
C.土地收益
D.租金
9.建筑密度是指一块土地上()的百分比。
A.建筑面积与土地总面积
B.建筑面积与底层建筑面积
C.底层建筑面积与土地总面积
D.建筑面积与实用面积
10.某宗土地面积2000平方米，其地面上有一幢12层建筑物，其中1-3层每层建筑面积700平方米，4-12层每层建筑面积是底层建筑面积的90%，该宗土地的容积率为()。
A.1.05
B.3.78
C.3.885
D.4.2
以上是，2012年理论与实务知识：土地使用权价格鉴证的成本法，希望多大家有所帮助！