威廉希尔app 为了方便参加2013年价格鉴定师考试的考生复习学习，特此整理了关于价格鉴证师考试相关知识，希望广大考生通过考前的日积月累，以此来帮助大家巩固知识点，成功获得价格鉴证师。
土地使用权价格鉴证的收益法
(一)熟悉：收益法的基本含义和公式
基本含义：通过预测土地未来产生的预期收益，以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和，从而确定土地使用权价格的方法。
理论依据：地租理论和生产要素分配理论
基本公式：
P——土地使用权的价格
A——土地净收益
r——还原率
n——土地收益年限
(二)掌握：土地收益额、土地资本化率(还原率)、土地收益年限的测算方法
土地收益额测算方法
土地收益通过土地的具体使用，以房地合一的形式获得。求取土地纯收益的步骤：
1、计算总收入，在房地合一的状态下，最有效使用可获得的总收入
2、求取总费用，包括：房地产税金、维修费、管理费、保险法、租金损失准备金
3、求取总收益，总收入—总费用
4、确定房屋纯收益，利用房屋现值和还原利率计算
5、求取土地纯收益=总收益-房屋纯收益
土地还原率测算方法
土地投资报酬率
计算方法
1、市场提取法，也称为租价比法
2、通过安全利率加上风险调整值得方法求取还原利率
无风险利率可以选择国债利率或者银行1年期存款利率作为安全利率。风险利率通过社会经济环境对地产投资收益的影响进行调整，风险利率既可能是正值，也可能是负值
土地收益年限测算方法
从价格鉴证基准日延续的时间长度
收益年限=出让年限-已经使用的年限
(三)收益法的应用
收益法案例分析
例题23：用收益法进行土地价格鉴证时，土地的收益年限一般按( )确定。
A. 出让年限减去已使用年限
B. 出让年限加上已使用年限
C. 已使用年限加上剩余使用年限
D. 已使用年限减去剩余使用年限
答案：A
例题24：某宗土地剩余使用年限30年，选取的可比实例价格为3000元/平方米，剩余使用年限为40年。若土地还原利率为6%，不考虑其他因素的影响，该宗土地的鉴证单价为( )元/平方米。(P108)
A. 2478
B. 2744
C. 3000
D. 3279
答案：B
例题25：若某宗土地的年预期纯收益为20万元，土地还原利率为10%，土地收益年限为 40年，则该宗土地使用权价格为( )万元。
A.195.58
B.200. 00
C.204.42
D. 220.00
答案：A
土地使用权价格鉴证的成本法
一、成本法及其范围
也成为成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、税金以及土地所有权收益来去定土地使用权价格的方法。
土地使用权价格=土地取得非+开发费+税费+利息+利润+所有权收益
适用于新开发土地，特别是土地市场发育不完善，土地成交实例不多，无法利用市场法等方法进行鉴证的的情况，也可用于无
收益又很少交易的公园、学校、公共建筑、公共设施等
二、成本法的操作步骤
1、征用集体土地学要支付：土地补偿费、附着物和青苗补偿费、新菜地开发建设基金、安置补助费
2、购买城市土地：土地出让金、拆迁费
土地开发费
基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费