威廉希尔app 为了方便参加2013年价格鉴定师考试的考生复习学习，特此整理了关于价格鉴证师考试相关知识，希望广大考生通过考前的日积月累，以此来帮助大家巩固知识点，成功获得价格鉴证师。
建筑物价格鉴证的收益法
一、收益法的应用及操作步骤
建筑物价格鉴证中收益法的运用，是通过一定的资本化率，将建筑物未来可能产生的预期收益折算为现值之和，以求得鉴证对象价格的一种方法。运用收益法进行房地产价格鉴证时，首先要收集与价格鉴证对象及所处市场条件相关的信息，如涉及有效毛收人、合理运营费用和市场收益率水平的信息，并以此作为价格鉴证工作的基础。只有在获得相关可靠信息的基础上，才能正确地预测未来收益，进而对价格鉴证对象客观合理价格或价值作出正确的判断。
应用收益法价格实施建筑物价格鉴证的具体步骤如下：
1.搜集有关收入和费用的资料; 2.估算潜在毛收入; 3.估算有效毛收入; 4.估算运营费用; 5.估算净收益; 6.选用适当的资本化率; 7.选用适宜的计算公式求出收益价格。收益法应用的关键是对价格鉴证对象年净收益的估算和资本化率的选用。
(一)净收益计算
1.出租型房屋建筑，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。维修费、管理费、保险费和税金应根据租赁契约规定的租金涵义决定取舍。若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担，应将四项费用全部扣除;若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担，应对四项费用中的部分项目作相应调整。 2.商业经营型房屋建筑，应根据经营资料计算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。 3.生产型房屋建筑，应根据经营产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。 4.尚未使用或自用的房屋建筑，可比照有收益的类似房屋建筑的有关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。价格鉴证中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据。有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。利用价格鉴证对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的。在求取净收益时，应根据净收益过去、现在、未来的变动情况及可获收益的年限，确定未来净收益流量，并判断该未来净收益流量属于下列哪种类型： 1.每年基本上固定不变： 2.每年基本上按某个固定的数额递增或递减; 3.每年基本上按某个固定的比率递增或递减： 4.其他有规则的变动情形。
(二)资本化率的确定
资本化率本质上就是投资收益率，与投资项目的系统风险和个别风险大小有关。系统风险受地区影响，个别风险与房产的类型、用途、投资者进入房地产的时机相关
1、市场提取法，在市场上搜集3宗以上类似房屋建筑的价格、净收益资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率
2、安全利率加风险调整值