2014银行资格考试《个人理财》章节辅导：房地产市场
房地产市场(★★★)
(一)房地产及其特性
房地产即不动产，是指土地、建筑物以及附着在土地或建筑物上的不可分离的部分和附带的各种权益。房地产与个人的其他资产相比有其自身的特点：固定性、有限性、差异性和保值增值性。
(二)房地产的投资方式
房地产的投资方式包括：房地产购买、房地产租赁和房地产信托。个人住房投资在个人资产的投资组合中占有很重要的地位。
(三)房地产投资的特点
(1)价值升值效应。很多情况下，房地产升值对房地产回报率的影响要大大高于年度净现金流的影响。
(2)财务杠杆效应。房地产投资的吸引力还来自于高财务杠杆率的使用。通常投资者以所购买的房地产为抵押，借入相当于其购买成本绝大部分的款项。当房产收益高于借款成本时，这种杠杆投资的价值优势十分明显。
(3)变现性相对较差。房地产投资品单位价值高，且无法转移，其流动性较弱，特别是在市场不景气时期变现难度更大。
(4)政策风险。房地产价值受政策环境、市场环境和法律环境等因素的影响较大。(四)房地产价格的构成及影响因素
房地产价格构成的基本要素有土地价格或使用费、房屋建筑成本、耪金和利润等。影响房地产价格的因素很多，主要有：
(1)行政因素。包括土地制度、住房制度、城市规划、税收政策与市政管理等。
(2)社会因素。主要有社会治安状况、居民法律意识、人口因素、风俗因素、投机状况和社会偏好等方面。
(3)经济因素。主要有供求状况、物价水平、利率水平、居民收入和消费水平等。
(4)自然因素。主要指房地产所处的位置、地质、地势、气候条件和环境质量等因素。(五)房地产投资在个人理财中的应用
投资者在进行房地产投资时，应当对宏观和微观风险进行全面了解。特别应当注意房地产投资面临
