第三节 风险管理
9.合作机构管理
(1)合作机构管理的内容
①合作机构分析。内容包括：领导层素质;业界声誉;历史信用记录(重点查看外部监管记录和与银行合作信用记录);管理规范程度(重点分析其组织机构、内部管理规章制度、财务监督机制、治理结构);经营成果;偿债能力。
②与房地产开发商合作关系的确定及合作管理。内容包括：确立合作意向;合作后的管理，包括及时了解开发商的工程进度、经营及财务状况，借款人入住情况及住房使用情况，借款人违约后立即处置抵押物，注意房地产市场的动态等。
③与其他社会中介机构(包括房地产评估机构、担保公司和律师事务所等)的合作管理。
(2)合作机构风险的表现形式
①房地产开发商和中介机构的欺诈风险。主要表现为“假个贷”，指借款人并不具有真实的购房目的，采取各种手段套取个人住房贷款的行为。
“假个贷”主要成因：开发商恶意套取银行资金进行诈骗;开发商为缓解楼盘销售窘境;开发商为获得优惠贷款;银行的管理漏洞等。
“假个贷”的表现形式：滞销楼盘突然热销;楼盘售价与周围楼盘相比明显偏高;开发企业员工或关联方集中购买同一楼盘;借款人收入证明与年龄、职业明显不相称，集中申请办理贷款;借款人对所购房屋信息不甚了解;借款人首付款非自己交付;同一人或单位转账或现金支付还款;借款人集体中断还款。
②担保公司的担保风险。主要表现在“担保放大倍数”过大，即担保公司对外提供担保的余额与自身实收资本的倍数过大，造成过度担保。
③其他合作机构的风险。
(3)合作机构风险的防范措施
①“假个贷”的防控措施。加强一线人员建设，严把贷款准入关;完善风险保证金制度;利用法律手段，追究当事人刑事责任。
②其他合作机构风险的防控措施。深入调查，选择讲信用、重诚信的合作机构;不过分依赖合作机构;严格执行准入退出制度;有效利用保证金制度;严格执行回访制度。
10.操作风险
操作风险指在个人住房贷款业务操作过程中，由于违反操作规程或操作中存在疏漏等情况而产生的风险，是一种发生在实务操作中的、内部形成的非系统性风险。
(1)贷款流程中的风险
①贷款受理和调查中的风险。
贷款受理中的风险：借款人的主体资格是否符合规定;借款人提交的资料是否齐全，格式是否符合要求，原件和复印件之间是否一致。
贷前调查中的风险。a.项目调查中的风险：提供贷款业务的项目未按规定上报审批，或审批未批准的情况下开展业务等。b.借款人调查中的风险：借款人所提交的资料是否真实、合法;借款人第一还款来源是否稳定、充足;担保措施是否足额、有效。
②贷款审查和审批中的风险。未按独立公正原则审批;不按权限审批贷款;对应审查的内容审查不严。
③贷款签约和发放中的风险。
合同签订的风险：未签订合同或签订无效合同;合同文本不规范;未核实合同签署人及签字(签章)。
贷款发放的风险：个人信贷信息录入是否准确;贷款发放程序是否合规;贷款担保手续是否齐备、有效;抵(质)押物是否办理登记手续;在发放条件不齐全的情况下放款;会计凭证填制不合要求;未按规定发放贷款。
④贷后与档案管理中的风险
(2)法律和政策风险
①借款人主体资格。
银行不宜办理房屋唯一产权人为未成年人的住房贷款申请，而应由未成年人及其法定监护人共同申请。
实践中，我国境内商业银行均将外籍自然人列为住房贷款对象。
②合同有效性风险。
格式条款无效：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
未履行法定提示义务的风险：应采取合理方式提请借款人注意免除或限制其责任的条款，并按对方要求对该条款予以说明，且须在借款合同签订前作出，否则，对当事人不产生约束力。
格式条款解释风险：对格式条款的理解发生争议的，应按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应作出不利于提供格式条款一方的解释。
格式条款与非格式条款不一致的风险：不一致的，应采用非格式条款。
③担保风险。
抵押担保风险：抵押物的合法有效性;抵押物重复抵押;抵押物价值高估、不足值或抵押率偏高;抵押登记存在瑕疵。
质押担保风险：质押物的合法性;对于无处分权的权利进行质押;非为被监护人利益以其所有权利进行质押;对非法所得的权利进行质押等。
保证担保风险：未明确连带责任保证，追索难度大;保证期间未明确或不明;保证人保证资格有瑕疵或缺乏保证能力;借款人互相保证;公司、企业的分支机构为个人提供保证;公司、企业职能部门、董事、经理越权对外提供保证等。
④诉讼时效风险。
⑤政策风险。
(3)操作风险的防范措施
①提高贷款经办人员职业操守和敬业精神。
②掌握并严格遵守个人住房贷款相关的规章制度和法律法规。
③严格落实贷前调查和贷后检查。
11.信用风险
(1)信用风险表现形式
①还款能力风险。指借款人经济状况严重恶化导致不能按期或无力偿还银行贷款，或者因借款人死亡、丧失行为能力，借款人的继承人放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。
②还款意愿风险。
(2)信用风险防范措施
①加强对借款人还款能力的甄别。应着重验证工资收入、租金收入、投资收入、经营收入的真实性。
②深入了解客户还款意愿。坚持面谈制度。
第四节 公积金个人住房贷款
12.基础知识
(1)概念
略。
(2)特点
①互助性。住房贷款资金来源为单位和个人。
②普遍性。正常缴存住房公积金的职工都可申请。
③利率低。
④期限长。最长期限为30年(贷款期限不得超过法定离退休年龄后5年)。
(3)要素
①贷款对象。公积金缴存的职工，基本条件为：具有城镇常住户口或有效居留身份;按时足额缴存住房公积金并具有个人住房公积金存款账户;有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力;有合法有效的合同、协议及其他证明文件;有当地住房公积金管理部门规定的最低额度以上的自筹资金，并保证用于支付所购(大修)住房的首付款;有符合要求的担保;符合当地住房公积金管理部门规定的其他借款条件。
②贷款利率。按人民银行规定的公积金个人住房贷款利率执行。
③贷款年限。最长为30年。
④还款方式。一次还本付息、等额本息还款法、等额本金还款法。
⑤担保方式。以住房置业担保公司所提供的连带责任担保最为常见。
⑥贷款额度。普通商品住房、经济适用房，最高贷款额度为所购买住房总价款的80%;集资建造住房(房改房)，最高贷款额度为所购买住房总价款的90%;购买二手房，最高贷款额度为所购买住房总价款的70%;有价证券质押贷款，最高贷款额度为有价证券票面金额的90%;建造、翻建、大修自住住房，最高贷款额度为所需费用的60%。
(4)公积金个人住房贷款业务的职责分工
①公积金管理中心基本职责。制定公积金信贷政策、负责信贷审批和承担公积金信贷风险。
②承办银行职责：公积金借款合同签约、发放、职工贷款账户设立和计结息及金融手续操作等基本职责;贷前咨询受理、调查审核、信息录入，贷后审核、催收、查询对账等可委托代理职责。
(5)公积金个人住房贷款业务的操作模式
①银行受理，公积金管理中心审核审批，银行操作;
②公积金管理中心受理、审核审批，银行操作;
③公积金管理中心和承办银行联动。
(6)公积金个人住房贷款与商业银行自营性个人住房贷款的区别
公积金个人住房贷款
商业银行自营性个人住房贷款
资金来源
公积金管理部门归集的住房公积金
银行自有的信贷资金
承担风险的主体
政府设立的住房置业担保机构提供担保，商业银行不承担贷款风险
商业银行自担风险
贷款对象
住房公积金的缴存人
具有完全民事行为能力的自然人
贷款利率
比自营性个人住房贷款利率低
审批主体
公积金管理中心
商业银行自己审批
13.贷款流程
(1)贷款的受理和调查
银行先和公积金管理中心签订“住房公积金贷款业务委托协议书”，取得承办权之后才能接受委托办理公积金个人住房贷款业务。
①申请商品房公积金个人住房贷款的借款人须提供的补充材料。借款人及参贷人的居民身份证、户口簿原件及复印件和共同还款承诺书;婚姻状况证明;合法的商品房购房合同或协议;借款人及参贷人所在单位提供的个人资信证明;借款人已交付不低于20%购房款的有效凭据;有效的担保证明;办理公积金个人住房贷款的期房楼盘，必须是由开发商与受委托银行签订个贷协议的楼盘。
②申请二手房公积金贷款的借款人须提供的材料。卖方身份证、户口簿复印件;房产证原件和复印件;由公积金管理中心认可的评估机构出具的评估报告;由公积金管理中心认可的中介机构与买卖双方签订的三方协议;由区级以上房产交易部门进行抵押登记。
(2)贷款的审查和审批
①贷前审查。考察：借款人缴存住房公积金情况;借款用途;借款内容;贷款资信审查。
②贷款审批。
登记台账。
贷款审批。公积金管理中心对借款人的贷款额度、比例、年限做出决策。
核对或登记台账核对。承办银行及时取回公积金管理中心出具的审批意见和“委托放款通知书”，核对登记台账。
(3)贷款的签约和发放
①贷款签约。公积金管理中心审批后，向受委托银行出具“委托贷款通知书”，同时将委托贷款基金划入银行的住房委托贷款基金账户。银行凭“委托放款通知书”与借款人签订合同，办理抵押手续、贷款划付手续。具体包括：
第一，合同签约。包括制作借款合同;合同签字(章);录入并检查修改系统中的信息。
第二，担保落实。
第三，申领和存拨基金。承办银行申请住房委托贷款基金，公积金管理中心受理申请和拨存基金。承办银行建立住房委托贷款基金账户，根据“资金划转通知单”划拨资金，核实基金是否到账，并统计管理基金的使用、结余等，定期对账、报送业务资料和报表等。
②贷款的发放。承办银行必须在收到拨付的住房委托贷款基金，办妥所购房屋抵押登记(备案)手续，审核放款资料齐全性、真实性和有效性后发放贷款。除有特殊规定外，公积金个人住房贷款资金必须以转账的方式划入售房人账户，不得由借款人提取现金。
③发放完贷款，承办银行向客户提供回单，并将有关放款资料报送公积金管理中心。
(4)贷后与档案管理
①贷款检查。检查业务操作的合规性、是否按委托协议要求的工作时限办理贷款业务、贷款账户的催收情况等。
②协助不良贷款催收。
逾期90天以内的，以短信、电话和信函等催收。
超过90天的，给借款人发出“提前还款通知书”，有权要求借款人提前偿还全部借款，并支付逾期期间的罚息。还款期限届满时仍未还款，将就抵押物的处置与借款人达成协议。
逾期180天以上，将对拒不还款的借款人提起诉讼，对抵押物进行处置;处分抵押物所得价款用于偿还贷款利息、罚金及本金。
③对账工作。
④基金清退和利息划回。承办银行应按时将回收贷款本金与利息划入公积金管理中心指定的结算账户和增值收益账户，及时进行资金清算。
⑤贷款手续费的结算。管理中心定期按比例将委托贷款手续费划归给承办银行。
⑥担保贷后管理。
⑦贷款数据的报送。
⑧委托协议终止。
⑨档案管理。
核心考点术语
1.自营性个人住房贷款：即商业性个人住房贷款，指银行运用信贷资金向在城镇购买、建造或大修各类型住房的个人发放的贷款。
2. 公积金个人住房贷款：即委托性住房公积金贷款，指由各地住房公积金管理中心运用住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻建或大修自住住房的住房公积金缴存人及在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的专项住房贷款。是一种政策性个人住房贷款，实行“低进低出”的利率政策，贷款额度受限。
3. 个人住房组合贷款：指按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造或大修住房时，可以同时申请公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款，从而形成特定的个人住房贷款组合。
4. 新建房个人住房贷款：即个人一手房贷款，指银行向符合条件的个人发放的、用于在一级市场上购买住房的贷款。
5. 个人再交易住房贷款：即个人二手房住房贷款，指银行向个人发放的、用于购买在住房二级市场上合法交易的各类型个人住房的贷款。
6. 个人住房转让贷款：指当尚未结清个人住房贷款的客户出售用该贷款购买的住房时，银行用信贷资金向购买该住房的个人发放的个人住房贷款。
7.贷前调查：是对住房楼盘项目和借款人提供的全部文件、材料的真实性、合法性、完整性、可行性以及对借款人的品行、信誉、偿债能力、担保手段落实情况等进行的调查和评估。
8.贷后检查：是以借款人、抵(质)押物、担保人、担保物、合作开发商及项目为对象，通过客户提供、访谈、实地检查、行内资源查询等途径获取信息，对影响个人住房贷款资产质量的因素进行持续跟踪调查、分析，并采取相应补救措施的过程，判断借款人的风险状况，提出相应的预防或补救措施。
9.正常贷款：借款人一直能正常还本付息，或借款人未正常还款属偶然性因素造成的。
10.关注贷款：借款人虽能还本付息，但已存在影响贷款本息及时、全额偿还的不良因素。
11.次级贷款：借款人的正常收入已不能保证及时、全额偿还贷款本息，需要通过出售、变卖资产、对外借款、保证人、保险人才能归还全部贷款本息。
12.可疑贷款：贷款银行已要求借款人及有关责任人履行保证、保险责任、处理抵(质)押物，预计贷款可能发生一定损失，但损失金额尚不能确定。
13.损失贷款：借款人无力偿还贷款，履行保证、保险责任和处理抵(质)押物后仍未能清偿的贷款及借款人死亡、宣告失踪或死亡，以其财产或遗产清偿后，仍未能还清的贷款。
9.个人住房贷款档案管理：指银行根据《档案法》对个人住房贷款中形成的有关贷款资料的收集整理、归档登记、保存、借(查)阅管理、移交及管理、退回和销毁的全过程，以保证贷款档案的安全、完整与有效利用。
“假个贷”：指借款人并不具有真实的购房目的，采取各种手段套取银行个人住房贷款的行为。
操作风险：指在个人住房贷款业务操作过程中，由于违反操作规程或操作中存在疏漏等情况而产生的风险，是一种发生在实务操作中的、内部形成的非系统性风险。
10. 政策风险：指政府的金融政策或相关法律、法规发生重大变化，引起市场波动，从而给商业银行带来的风险，属于系统性风险。
11. 还款能力风险：指借款人经济状况严重恶化导致不能按期或无力偿还银行贷款，或者因借款人死亡、丧失行为能力，借款人的继承人放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。
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