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第一节 基础知识
1.个人住房贷款的概念和分类
个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。
个人住房贷款的分类
2.个人住房贷款的特征
(1)贷款金额大、期限长。
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依据
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分类
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概念
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资金来源
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自营性（商业性）个人住房贷款
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指银行运用信贷资金向在城镇购买、建造或大修各类型住房的个人发放的贷款
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公积金个人住房贷款（委托性住房公积金贷款，政策性个人住房贷款）
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指由各地住房公积金管理中心运用住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻建或大修自住住房的住房公积金缴存人及在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的专项住房贷款。不以营利为目的，实行“低进低出”的利率政策，贷款额度受限
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个人住房组合贷款
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指按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造或大修住房时，可同时申请公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款
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住房交易形态
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新建房个人住房贷款（个人一手房贷款）
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指银行向符合条件的个人发放的、用于在一级市场上购买住房的贷款
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个人再交易住房贷款（个人二手房住房贷款）
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指银行向个人发放的、用于购买在住房二级市场上合法交易的各类型个人住房的贷款
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个人住房转让贷款
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指当尚未结清个人住房贷款的客户出售用该贷款购买的住房时，银行用信贷资金向购买该住房的个人发放的个人住房贷款
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利率确定方式
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固定利率贷款
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浮动利率贷款
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(2)以抵押为前提建立的借贷关系。实质是一种融资关系，是以抵押为前提建立起来的一种借贷关系。
(3)风险因素类似，风险具有系统性特点。客户还款能力、还款意愿、房地产交易市场的稳定性和规范性对风险的影响较大。
3.个人住房贷款的发展历程
第一阶段，1995年中国人民银行颁布《个人住房担保贷款管理试行办法》，标志着我国住房贷款业务的正式启动。
第二阶段，以1998年住房制度改革及中国人民银行颁布《个人住房贷款管理办法》为标志，个人住房贷款业务进入快速发展阶段。
4.个人住房贷款的要素
(1)贷款对象
具有完全民事行为能力的自然人：
①合法有效的身份或居留证明;
②有稳定的经济收入，良好的信用，偿还贷款本息的能力;
③有合法有效的购买(建造、大修)住房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件;
④有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人;
⑤贷款银行规定的其他条件。
(2)贷款利率
按商业性贷款利率执行，上限放开，实行下限管理。个人住房贷款的下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.7倍。
(3)贷款年限
①贷款最高期限为30年;
②个人二手房贷款的期限不能超过所购住房的剩余使用年限;
③一般男性自然人的还款期限不超过65岁，女性自然人的还款年限不超过60岁。
(4)还款方法
常用还款方式有一次还本付息法、等额本息还款法和等额本金还款法。贷款期限在1年以内(含)的，实行到期一次还本付息法，贷款期限在1年以上的，可采用等额本息还款法和等额本金还款法等。一笔借款合同只能选择一种还款方法，合同签订后，未经贷款银行同意，不得更改还款方式。
(5)担保方式
个人住房贷款可实行抵押、质押和保证三种担保方式，以抵押担保为主，在未实现抵押登记前，普遍采取抵押加阶段性保证的方式，保证人必须是借款人所购住房的开发商或售房单位，且与银行签订“商品房销售贷款合作协议书”。借款人、抵押人、保证人应同时与贷款银行签订抵押加阶段性保证借款合同。
抵押担保的，评估抵押物的费用由借款人负担。借款人以所购住房作抵押的，须将住房价值全额用于贷款抵押。
质押担保的，其贷款额度最高不超过质押权利凭证票面价值的90%;以凭证式国债作质押的，贷款期限最长不超过凭证式国债的到期日，若用不同期限的多张凭证式国债作质押，以距离到期日最近者确定贷款期限。
保证担保的，保证人应与贷款银行签订保证合同，保证人为借款人提供的贷款担保为全额连带责任保证，借款人与保证人之间不得相互提供保证。仅提供保证担保方式的，一般只适用于贷款期限不超过5年(含)的贷款，贷款额度不得超过所购(建造、大修)住房价值的50%。而由住房置业担保公司提供保证的，其贷款期限放宽至15年，且贷款额度可达到其购买房产价值的70%。
贷款银行可采用一种或同时采用几种贷款担保方式。在贷款期间，经贷款银行同意，借款人可变更担保方式。抵押物、质押权利、保证人变更的，应与贷款银行重新签订相应的担保合同。
(6)贷款额度
①首套自住房且建筑面积小于90平方米，首期付款不低于价款20%;
②首套自住房且建筑面积大于90平方米，贷款首付款比例不得低于30%;
③非首套购房的贷款首付比例不低于40%，首付比例应随购买住房套数的增加而提高。
第二节 贷款流程
5.贷款的受理和调查
(1)贷款的受理
①贷前咨询。银行通过现场咨询、网上银行、业务宣传手册等方式介绍个人住房贷款的品种、申请人的条件要求、申请人需提供的材料、贷款程序、贷款利率和还款方式等主要条款及其他相关事宜。
②贷款的受理程序。包括接受申请和初审。
申请贷款时需递交：个人住房借款申请书;有效身份证件;借款人还款能力证明材料;合法、有效的购房合同;抵押物或质押权利的权属证明文件及有处分权人同意抵(质)押的书面证明或签字，保证人出具的担保书面承诺和担保人资信证明材料;购房首付款证明材料;贷款银行规定的其他文件和资料。如配偶共同申请，还需递交出示结婚证及配偶的户口簿等。
初审主要审查借款申请人的主体资格及借款申请人所提交材料的完整性与规范性。
(2)贷前调查
①对开发商及楼盘项目的调查。主要包括：
a.开发商资信的审查。包括：房地产开发商资质;企业资信等级或信用程度;企业法人营业执照;税务登记证明;会计报表;开发商债权债务及为其他债权人提供担保的情况;企业法人代表的个人信用程度和管理层的决策能力。
b.项目审查。包括：项目资料的完整性、真实性和有效性;项目(包括项目开发及销售)的合法性，一般不能为已被抵押的项目提供商品房销售贷款;项目工程进度;项目资金到位情况。
c.项目实地考察。包括：开发商所提供的资料和数据是否与实际一致，是否经过政府部门批准;开发商从事房地产建筑和销售的资格认定;项目的销售前景。
撰写调查报告。包括：开发商的企业概况、资信状况;开发商要求合作的项目情况、资金到位情况、工程进度情况、市场销售前景;合作项目效益与风险;项目合作的可行性结论以及可提供个人住房贷款的规模、相应年限等。
②对借款人的调查。
调查方式：审查申请材料;面谈;查询个人信用记录;电话调查;实地调查等。其中，至少应直接与借款申请人(包括共同申请人)面谈一次，可在受理贷款申请的同时进行;面谈应做相应记录。
调查内容：主要有借款申请人基本情况、贷款基本情况、所购房屋情况、贷款担保情况。重点调查：材料一致性;借款申请人(包括代理人)身份证明;借款人信用情况;借款人偿还能力证明材料;所购房屋首付款证明;购房合同或协议;担保材料真实性;贷款真实性。
其中，审核担保材料具体应调查：
抵押担保的：抵押物是否属于法律规定且银行认可的抵押财产范围;抵押人对抵押物占有的合法性;抵押物价值与存续状况。
质押担保的：质押权利的合法性;出质人对质押权利占有的合法性;质押权利条件。
保证担保的：保证人具备保证资格，三年内连续亏损、在银行黑名单之列或有重大违法行为损害银行利益的法人，不得作为保证人。
贷前调查完成后应填写“个人住房贷款调查审批表”。
6.贷款的审查和审批
(1)贷款的审查
审查借款人提交材料的合规性，审查贷前调查人提交的“个人住房贷款调查审批表”、面谈记录及贷前调查内容是否完整。审查后在“个人住房贷款调查审查表”上签署意见，连同申请材料、面谈记录等一并送交审批。
(2)个人住房贷款的审批流程
①组织报批材料。报批材料包括：“个人信贷业务报批材料清单”、“个人信贷业务申报审批表”、“个人住房借款申请书”、个人住房贷款办法及操作规程规定需提供的材料等。
②贷款审批。审查内容：借款人资格和条件;借款用途;申请贷款金额、期限;借款人材料的合法性、完整性、有效性;贷前调查人贷款建议的合理性;报批贷款的主要风险点及风险防范措施的合规性、有效性;其他相关事项。
③提出审批意见。单人审批时，贷款审批人直接在“个人信贷业务申报审批表”上签署审批意见;双人审批时，只有当两名贷款审批人同时签署“同意”意见时，审批结论意见方为“同意”。
④审批意见落实。对未获批准的借款申请，及时通知借款人，退还有关材料并解释原因，同时将记录存档;对需补充材料的，按要求及时补充材料后重新审查、审批;对经审批同意或有条件同意的，应及时通知借款人并按要求落实有关条件、办理合同签约和发放贷款等。
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7.贷款的签约和发放
(1)贷款的签约流程：
①填写合同。要使用统一格式的合同文本。
②审核合同。复核合同及附件填写的完整性、准确性、合规性并建立复核记录。同笔贷款的合同填写人与合同复核人不得为同一人。
③签订合同。
a.在签订合同文本前，应履行充分告知义务。
b.借款人、保证人为自然人的，应当面核实签约人身份证明后由签约人当场签字;如委托他人代替签字，签字人须出具经公证的委托授权书;保证人为法人的，保证方签字人应为其法定代表人或其授权代理人(须提供有效的书面授权文件)。
c.抵押担保的，抵押物共有人应在相关合同文本上签字。
d.银行有权签字人审查通过后在合同上签字(章)，之后加盖银行个人住房贷款合同专用章。
e.银行可决定是否办理合同公证。
(2)贷款的发放
①落实贷款发放条件。包括：首付款是否全额支付到位;所购房屋符合贷款条件;需办理保险、公证的，相关手续办理完毕;采取委托扣划还款方式的借款人已开立还本付息账户;落实相关贷款担保手续、保证责任。
注意：抵(质)押登记手续应由银行派人(该人员应与贷款发放岗位人员分开)与抵(质)押人一起办理，或接受其委托代为办理;银行也可委托外部机构代为办理。
②贷款支付。基本步骤：信贷主管审核签字——会计部门开立账户——划付贷款。
个人住房贷款原则上采用专项提款方式。
8.贷后与档案管理
(1)贷款的回收
借款人按合同约定的支付方式(委托扣款或柜面还款任选其一，可变更)、还款方式等定期还款。
(2)合同变更
①合同主体变更。借款人或财产继承人持有效法律文件，向贷款银行递交书面申请;银行对变更后的借款人的主体资格、资信情况、担保情况审批同意后，与变更后的借款人、担保人重新签订合同，新合同借款利率按原合同利率约定执行。
②借款期限调整。指延长或缩短期限，借款人须向银行递交期限调整申请书，具备以下条件：贷款未到期;无欠息;无拖欠本金，本期本金已归还。
缩短期限的，剩余有效还款期数不能为零。对到期一次还本付息类个人贷款账户，不允许缩短借款期限。缩短(延长)借款期限后新的借款期限达到新的利率期限档次时，从缩短(延长)之日起，按新的期限档次利率执行。已计收的利息不再调整。
③分期还款额的调整。
④还款方式变更。条件：贷款期内递交还款方式变更申请书;没有拖欠本息及其他费用;归还当期本息。
⑤担保变更。条件：递交变更贷款担保申请且新的担保符合要求;不拖欠本息及相关费用;贷款余额与新抵(质)押物价值比例不能超过规定的抵(质)押率。同意变更的，贷款银行应与借款人、担保人签订变更担保协议或重新签订担保合同，办理有关手续。
(3)贷后检查
①借款人检查。主要检查借款用途和借款人还债能力，对借款人的不当行为应限期要求纠正，对借款人拒绝纠正的，应提前收回已发放贷款的本息或解除合同，并要求借款人承担违约责任;
②担保的检查。对危及担保能力的情形，应限期要求借款人更换贷款银行认可的新担保，对借款人拒绝或无法更换贷款银行认可的担保的，应提前收回已发放的贷款本息，或解除合同;
③对开发商和项目及合作机构的检查。
(4)贷款风险分类和不良贷款的管理
①贷款风险分类。一般先定量分类，再定性分类。分类应遵循不可拆分原则，即一笔贷款只能处于一种贷款形态。贷款形态分正常贷款、关注贷款、次级贷款、可疑贷款、损失贷款五类：
②不良贷款的认定。包括次级、可疑和损失类贷款。银行定期对不良贷款进行认定。
③不良贷款的催收。按拖欠期限的不同可采取电话催收、信函催收、上门催收、通过中介机构催收、采取法律手段催收等不同方式。
④不良贷款的处置。抵押物处置可与借款人协商变卖、提起诉讼或申请强制执行;对呆账应按规定核销;对银行保留追索权的贷款实行“账销案存”，并注意诉讼时效。
(5)贷后档案管理
①贷款档案的内容。主要包括：借款人的相关资料;贷后管理相关材料。
②档案的收集整理和归档登记。
③档案的借(查)阅管理。
④档案的移交和接管。
⑤档案的退回。