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4.1 基础知识
1.个人住房贷款的概念和分类(掌握)
▲概念：个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。
▲分类
按照资金来源划分①自营性个人住房贷款(商业性个人住房贷款)
②公积金个人住房贷款(委托性住房公积金贷款)
③个人住房组合贷款
按照住房交易形态划分①新建房个人住房贷款(一手房贷款)
②个人再交易住房贷款(二手房贷款)
③个人住房转让贷款
按照贷款利率的确定方式划分①固定利率贷款
②浮动利率贷款
2.个人住房贷款的特征(了解)
(1)贷款金额大、期限长。
(2)以抵押为前提建立的借贷关系。
(3)风险因素类似，风险具有系统性特点。
3.个人住房贷款的发展历程(了解)
☆ 个人住房贷款在各国个人贷款业务中都是最主要的个人贷款产品，在我国也是最早开办、规模最大的个人贷款产品。
☆ 中国建设银行于1985年开办了住宅储蓄和住宅贷款业务，成为国内最早开办住房贷款业务的国有商业银行。
☆ 1997年中国人民银行先后颁布了《个人住房担保贷款管理试行办法》等一系列关于个人住房贷款的制度办法，标志着国内住房贷款业务的正式全面启动。
☆ 个人住房贷款真正的快速发展，以1998年住房制度改革以及中国人民银行《个人住房贷款管理办法》的颁布为标志。
4.个人住房贷款的要素
(1)贷款对象
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基本要求具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民或符合国家有关规定的境外自然人。
其他要求①合法有效的身份或居留证明;
②有稳定的经济收入，信用状况良好，有偿还贷款本息的能力;
③有合法有效的购买(建造、大修)住房的合同、协议、符合规定的首付款证明材料及贷款银行要求提供的其他证明文件;
④有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人;
⑤贷款银行规定的其他条件。
(2)贷款利率
☆ 个人住房贷款的利率按商业性贷款利率执行，上限放开，实行下限管理。
☆ 对贷款购买第二套住房的家庭，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
☆ 个人住房贷款的计息、结息方式，由借贷双方协商确定。一般来说，个人住房贷款的期限在1年以内(含1年)的贷款，实行合同利率，遇法定利率调整不分段计息;贷款期限在1年以上的，合同期内遇法定利率调整时，可由借贷双方按商业原则确定，可在合同期间按月、按季、按年调整，也可采用固定利率的确定方式。但实践中，银行多于次年1月1日起按相应的利率档次执行新的利率规定。
(3)贷款期限
☆ 个人一手房贷款和二手房贷款的期限由银行根据实际情况合理确定，最长期限都为30年。
☆ 个人二手房贷款的期限不能超过所购住房的剩余使用年限。对于借款人已离退休或即将离退休的(目前法定退休年龄为男60岁，女55岁)，贷款期限不宜过长，一般男性自然人的还款期限不超过65岁，女性自然人的还款年限不超过60岁。符合相关条件的，男性可放宽至70岁，女性可放宽至65岁。
(4)还款方式
☆ 个人住房贷款可采取多种还款方式进行还款。例如，一次还本付息法、等额本息还款法、等额本金还款法、等比累进还款法、等额累进还款法及组合还款法等多种方法。其中，以等额本息还款法和等额本金还款法最为常用。
☆ 一般来说，贷款期限在1年以内(含1年)的，借款人可采取一次还本付息法，即在贷款到期日前一次性还清贷款本息。贷款期限在1年以上的，可采用等额本息还款法和等额本金还款法等。
☆ 借款人可以根据需要选择还款方法，一笔借款合同只能选择一种还款方法，贷款合同签订后，未经贷款银行同意，不得更改还款方式。
(5)担保方式
个人住房贷款可实行抵押、质押和保证三种担保方式。贷款银行可根据借款人的具体情况，采用一种或同时采用几种贷款担保方式。
在个人住房贷款业务中，采取的担保方式以抵押担保为主，在未实现抵押登记前，普遍采取抵押加阶段性保证的方式。抵押加阶段性保证人通常是借款人所购住房的开发商或售房单位，且与银行签订了《商品房销售贷款合作协议书》。在一手房贷款中，在房屋办妥抵押登记前，一般由开发商承担阶段性保证责任，而在二手房贷款中，一般由中介机构或担保机构承担阶段性保证的责任。借款人、抵押人、保证人应同时与贷款银行签订抵押加阶段性保证借款合同。在所抵押的住房取得房屋所有权证并办妥抵押登记后，根据合同约定，抵押加阶段性保证人不再履行保证责任。
(6)贷款额度
住房类型首付比例(不低于)
购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下20%
购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上30%
贷款购买第二套住房50%
贷款购买第三套及以上住房贷款首付款比例应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定
4.2 贷款流程
4.2.1贷款的受理与调查
1.贷款的受理
(1)贷前咨询
渠道和方式现场咨询、窗口咨询、电话银行、网上银行、业务宣传手册
主要内容①人住房贷款品种介绍;
②申请个人住房贷款应具备的条件;
③申请个人住房贷款需提供的资料;
④办理个人住房贷款的程序;
⑤个人住房贷款合同中的主要条款，如贷款利率、还款方式和还款额等;
⑥获取个人住房贷款申请书、申请表格及有关信息的渠道;
⑦个人住房贷款经办机构的地址及联系电话;
⑧其他相关内容。
(2)贷款的受理程序
①接受申请
申请形式书面形式
申请材料☆ 合法有效的身份证件
☆ 借款人还款能力证明
☆ 合法有效的购房合同
☆ 涉及抵押或质押担保的，需提供抵押物或质押权利的权属证明文件以及有处分权人同意抵押的书面证明
☆ 涉及保证担保的，需保证人出具同意提供担保的书面承诺，并提供能证明保证人保证能力的证明材料
☆ 购房首付款证明材料;首付款尚未支付或者首付款未达到规定比例的，要提供用于购买住房的自筹资金的有关证明
☆ 银行规定的其他文件和资料
②初审
主要审查借款申请人的主体资格及借款申请人所提交材料的完整性与规范性。
2.贷前调查第四章考点
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